Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Φεβρουάριος 2012-τ.379                              

ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΝΗΣΥΧΙΑ ΓΙΑ ΤΟ ΚΙΝΕΖΙΚΟ REAL ESTATE


Η κουβέντα για την ύπαρξη κινεζικής φούσκας στα ακίνητα και για ενδεχόμενο «κραχ» αυτής είναι παραπλανητική. Ο κλάδος ακινήτων της χώρας είναι τόσο ποικιλόμορφος όσο και η ίδια η Κίνα. Αυτό όμως που ενώνει τους επενδυτές του κινεζικού real estate με την κυβέρνηση είναι η ανησυχία για τις τιμές, που συνεχίζουν την κάθετη πτώση τους, καθώς και την αύξουσα έκθεση σε έναν αναπτυσσόμενο, αλλά και γεμάτο «σκιές» εγχώριο τραπεζικό τομέα.


από τον Kanika Saigal



Κοιτάζοντας από το παράθυρο ενός λοφτ τραπεζικού κτηρίου στο επιχειρηματικό κέντρο της Σαγκάης, είναι δύσκολο να φανταστείς ότι μόλις είκοσι χρόνια πριν αυτή η πλευρά της πόλης ήταν αγροτική γη. Η αλματώδης οικονομική ανάπτυξη στην Κίνα είχε ως αποτέλεσμα περιοχές όπως η Σαγκάη να επεκταθούν με ταχύτητα φωτός. Σχεδιασμένη ώστε μέχρι το 2020 να αποτελεί ένα παγκόσμιο χρηματοοικονομικό κέντρο, η Σαγκάη συνεχίζει να αναπτύσσεται.
Για κάθε πολυσύχναστο σημείο, όμως, υπάρχει αντίστοιχα μια πόλη γεμάτη από χλιδάτα σπίτια, εμπορικά κέντρα και θέατρα, χτισμένη πρόσφατα και σταθερά... άδεια. Δέκα χρόνια φθηνού δανεισμού και ταχύτατης ανάπτυξης, οδήγησαν σε ένα οικονομικό «μπουμ» στην οικοδομή, με τους κατασκευαστές να χτίζουν πολυτελή σπίτια, προσβλέποντας σε υψηλές αποδόσεις. Αυτά τα ακίνητα όμως είναι απλησίαστα για το μεγαλύτερο ποσοστό του αυξανόμενου αστικού πληθυσμού της Κίνας. Η κυβερνητική πολιτική τώρα είναι να προσπαθήσει να «κρυώσει» την υπερθερμασμένη αγορά ακινήτων και να δημιουργήσει πιο προσιτές κατοικίες. Το πιστωτικό «στένεμα» που ξεκίνησε τον Απρίλιο του 2010, συνεχίζεται Το Σεπτέμβριο και τον Οκτώβριο υπήρξε μια μεταβατική περίοδος στην αγορά ακινήτων, καθώς οι πληθωριστικές τιμές τελικά άρχισαν να πέφτουν. Το Δεκέμβριο, η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Κίνας ανακοίνωσε ότι οι τελικές τιμές των νεόδμητων οικιστικών ακινήτων υποχώρησαν στις 34 από τις 70 πόλεις στις οποίες έγινε η έρευνα. Η τάση αναμένεται να εξακολουθήσει και το 2012. Οι επενδυτές παρακολουθούν τρομοκρατημένοι την αξία των ενεργητικών στοιχείων τους να πέφτει κατακόρυφα. Έντονες διαμαρτυρίες έχουν αρχίσει να εμφανίζονται σε όλη τη χώρα, από το Πεκίνο μέχρι την επαρχία Γουενζού.
Ακόμα και η πόλη που αποτελεί το πιο αντιπροσωπευτικό παράδειγμα οικονομικής ανάπτυξη και κατορθωμάτων της Κίνας δεν έχει μείνει απρόσβλητη από το γενικότερο πρόβλημα στην αγορά ακινήτων. Πρόσφατα στη Σαγκάη, επενδυτές επιτέθηκαν σε μια έκθεση, καθώς ένας γνωστός developer, η Greenland Group, αναγκάστηκε να κατεβάσει τις τιμές της, προκειμένου να προσελκύσει περισσότερους πελάτες. Η Σαγκάη και οι πόλεις - «φαντάσματα» που βρίσκονται σε πιο απομακρυσμένα σημεία της Κίνας αποτελούν παραδείγματα των δύο αντίθετων επενδυτικών τάσεων και συμπεριφορών που εκφράζονται αυτή τη στιγμή στην Κίνα: κάποιοι βλέπουν ασταμάτητη ανάπτυξη και συνεχιζόμενη εξέλιξη, τη στιγμή που άλλοι βλέπουν τις προφανείς ενδείξεις μιας κλασικής φούσκας ακινήτων, η οποία τροφοδοτήθηκε από την ανεξέλεγκτη πιστωτική επέκταση.
 Εντωμεταξύ, κρυμμένα στη σκιά παραφυλάνε και αρκετά άλλα σχετιζόμενα προβλήματα: Κατασκευαστικές εταιρείες με ανεπαρκή κεφάλαια, που κινδυνεύουν με χρεωκοπία και ένα συνεχώς αναπτυσσόμενο παρατραπεζικό σύστημα.
Πόσο πρέπει να ανησυχούν οι επενδυτές για μια ενδεχόμενη απότομη προσγείωση στην Κίνα και κατά πόσο η κυβέρνηση θα μπορέσει να γιατρέψει τις ασθένειες που δημιούργησε η πιο σφικτή χρηματοπιστωτική πολιτική μετά το 2008;
Η υποχώρηση στις τιμές στην ακίνητη περιουσία έχει προκαλέσει διαφωνίες για το αν η Κίνα βρίσκεται ή όχι ενώπιον μιας ανώμαλης προσγείωσης, αλλά αυτό το ερώτημα είναι υπεραπλουστευτικό. Η αχανής έκταση της Κίνας κάνει τα γενικά συμπεράσματα να είναι λανθασμένα. Η ανομοιογένεια μεταξύ των οικονομικών δυνατοτήτων των πολιτών και των τιμών των ακινήτων είναι μεγαλύτερη σε κάποιες περιοχές από άλλες. Στο Πεκίνο, τη Σαγκάη, τη Χανζού, τη Σενζέν και τη Γουανζού ο δείκτης οικονομικής ανεκτικότητας (τιμή/εισόδημα) αυξήθηκε στο 113,5%. Αυτές είναι οι πόλεις στις οποίες οι τιμές έχουν υποχωρήσει, αλλά και όπου οι διαδηλωτές αντέδρασαν ενάντια στους developers.
Την ίδια στιγμή τα εισοδήματα αυξήθηκαν ταχύτερα από τις τιμές στα ακίνητα. Αναλυτές του πανεπιστημίου Davis της Καλιφόρνια θεωρούν ότι το διαθέσιμο εισόδημα μπορεί να είναι υψηλότερο από αυτό που καταγράφουν τα επίσημα στοιχεία. Μάλιστα, βάσει ακαδημαϊκής έρευνας που εκπονήθηκε από Κινέζους καθηγητές, προκύπτει ότι το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα των Κινέζων που ζουν σε αστικά κέντρα είναι μέχρι και 90% μεγαλύτερο από αυτό που καταγράφουν τα επίσημα στατιστικά.
To «κρυφό» διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών υπολογίζεται στα 1,5 τρισ. δολ. Στο σύνολο της οικονομίας «οι τάσεις στις τιμές δείχνουν σύμφωνες με τις τάσεις στα εισοδήματα», λέει ο Victor Hjort, επικεφαλής του τμήματος έρευνας σταθερού εισοδήματος στην Ασία και επικεφαλής της παγκόσμιας στρατηγικής εταιρικών πιστώσεων της Morgan Stanley.
To γεγονός παραμένει και πόλεις όπως το Πεκίνο και η Σαγκάη είναι γεμάτες με «αντιοικονομικά» πολυτελή διαμερίσματα και το πιθανότερο είναι οι τιμές να συνεχίσουν να διολισθαίνουν σε μια προσπάθεια να πραγματοποιηθούν πωλήσεις.
Παρόλα αυτά, όπως αναφέρει ο Charles Chen, επικεφαλής συνεργάτης έρευνας χρεωγράφων στη UBS: «Δεν έχουμε δει ακόμα μεγάλης κλίμακας πτώση στα ακίνητα».
Πώς θα επιτευχθεί αυτό; Ο Βίνσεντ Τσαν, επικεφαλής κινεζικών ερευνών της Credit Suisse, αναφέρει: «το πιθανότερο σενάριο είναι ότι οι τιμές στα ακίνητα θα συνεχίσουν την πτωτική τους πορεία, αλλά κανείς δεν ξέρει στ’ αλήθεια πώς αυτό θα επηρεάσει την ευρύτερη οικονομία, καθώς η Κίνα δεν έχει καταγράψει την τελευταία δεκαετία κάποια περίοδο διόρθωσης στον κλάδο των ακινήτων».
Το διφορούμενο συμπέρασμα είναι, όπως ο Hjort λέει: «Δεν υπάρχει συνολικό θέμα φούσκας στην ακίνητη περιουσία στην Κίνα, αλλά δεν μπορούμε να αποκλείσουμε το ότι υπάρχουν φούσκες σε συγκεκριμένες περιοχές».
Η εθνική τάση ήταν πτωτική για τις τιμές, αλλά κάποιοι αναλυτές θεωρούν ότι μια μεγάλης κλίμακας πτώση θα είναι αφύσικη. Οι ίδιοι αναλυτές πιστεύουν ότι η ανεξέλεγκτη πιστωτική επέκταση στην Κίνα τη διετία 2009-10 παραλληλίζεται με ό,τι συνέβη και σε άλλες χώρες. Αναπόφευκτα θα ακολουθούσε κάποια στιγμή «πίεση» στις πιστώσεις. Το μοτίβο του αυξανόμενου δανεισμού στην Κίνα κατά τη διάρκεια των τελευταίων δύο τριών χρόνων οδήγησε κάποιους στο να το παρομοιάσουν με αυτό που συνέβη στην Ιαπωνία τη δεκαετία του 1980.
Ο Τζέιμς Χάνος, επικεφαλής hegde fund και ιδρυτής και πρόεδρος της επενδυτικής εταιρείας Kynikos Associates, κάνει αυτή τη σύγκριση για να αμφισβητήσει ότι η Κίνα βρίσκεται ενόψει μιας ανώμαλης προσγείωσης. Παρόλα αυτά η αγορά ακινήτων στην Ιαπωνία εκείνη την περίοδο ήταν κορεσμένη, όπως και υπερπληθωρισμένη. Στην Κίνα η ζήτηση εξακολουθεί να υπάρχει. Όπως εξηγεί ο Άρθουρ Κρόμπερ, ειδικός στην εξωτερική πολιτική: «αν και υπάρχει ζήτηση για κατοικίες, ο ενδιαφερόμενος χρειάζεται τη σωστή ιδιοκτησία στη σωστή τιμή». Στην πραγματικότητα υπάρχει μεγάλη έλλειψη κατοικίας στην Κίνα: υπάρχουν μόνο δύο σπίτια για κάθε τρία αστικά νοικοκυριά. Αναλυτές του Brookings Institution εκτιμούν ότι η χώρα χρειάζεται περίπου 10 εκατομμύρια «προσιτά» σπίτια κάθε χρόνο για τα επόμενα είκοσι χρόνια. Οι εκπτώσεις σημαίνουν περισσότερα προσιτά σπίτια, αλλά μια μεγάλης κλίμακας πτώση στις τιμές των ακινήτων μπορεί να «τραυματίσει» την κεντρική κυβέρνηση.
Το Πεκίνο είναι το πιο ευνοημένο από την αγορά του real estate. Τα κέρδη έρχονται από δύο κύριες πηγές: από πωλήσεις γης και φόρους, συμπεριλαμβανομένων των φόρων δραστηριοποίησης και των φόρων επί των εταιρικών εσόδων. Ως αποτέλεσμα, η κεντρική κυβέρνηση λαμβάνει απευθείας μέχρι και το 60% των συνολικών εσόδων.
«Συμφωνούμε ότι η κυβέρνηση έχει το δικαίωμα να σιγουρέψει ότι οι πλουτοπαραγωγικές πηγές πωλούνται σε λογικές τιμές, αλλά η βαριά φορολόγηση είναι συζητήσιμη» αναφέρει ο Oscar Choi, διευθυντής του τμήματος ερευνών για το κινεζικό real estate, της Citi. Επιπλέον αναφέρει: «Στην αγορά συνήθως, το κόστος από τους φόρους μεταφέρεται στους αγοραστές, κάτι που έμμεσα αυξάνει τις τιμές των ακινήτων προς τα πάνω». Ο κλάδος ακίνητης περιουσίας είναι κρίσιμος για την κινεζική οικονομία. Κατά τη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας, οι κατασκευές αποτελούσαν το 8% του ΑΕΠ, τη στιγμή που έμμεσοι τομείς, όπως η παραγωγή τσιμέντου και τα έπιπλα, συνεισέφεραν το 18%, δημιουργώντας ένα συνολικό τομέα που έφτανε το 25% του ΑΕΠ. «Χωρίς δυνατό real estate, θα είναι δύσκολο να επιτευχθεί ακόμα και το 8% της ανάπτυξης, που έχει τεθεί ως στόχος για το 2011» αναφέρει ο Choi. H πιστωτική «χαλάρωση» είναι αναπόφευκτη, όπως προσθέτει.
«Όταν ο κορεσμός του κλάδου ακινήτων αυξηθεί και επηρεάσει την κοινωνική σταθερότητα, τότε το πιστωτικό στένεμα θα είναι αναπόφευκτο. Αλλά όταν η επιβράδυνση στην οικοδομή θα προκαλέσει συγκεκριμένες επιπτώσεις στην ανάπτυξη και ειδικά στον κυβερνητικό προϋπολογισμό, τότε η πολιτική θα αντιστραφεί προς την αντίθετη κατεύθυνση». Οι τιμές των ακινήτων έχουν ευρύτερη πολιτική διάσταση. Η κινεζική κυβέρνηση θεωρεί τη συγκεκριμένη αγορά σαν εργαλείο που ρυθμίζει την αύξηση του ΑΕΠ και ισορροπεί την κοινή γνώμη, ακόμα και την κοινωνική ειρήνη.


 

  Περιεχόμενα
ΕΝ ΑΡΧΗ
ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ
ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ ΠΕΤΡΟΣ ΤΖΑΝΝΕΤΑΚΗΣ
ΕΛΛΗΝΙΚΟΣ ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ
ΤΑΧΥΕΣΤΙΑΣΗ-CATERING
ΤΕΛΕΤΗ ΑΠΟΝΟΜΗΣ «ΧΡΗΜΑ-ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΟΥΖΟΥΝΗΣ 2011»
ΠΕΙΡΑΙΩΣ WEALTH MANAGEMENT
ΦΑΡΜΑΚΕΥΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ
ΕΛΛΗΝΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ
ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ
EUROMONEY
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΣΕ ΜΟΡΦΗ EBOOK

 Όροι και προϋποθέσεις του site