Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Οκτώβριος 2005                               Τεύχος 314

Αγορά ακινήτων: Το «αόρατο δηλητήριο» των χαμηλών επιτοκίων


Πέρα από το χιλιοειπωμένο σενάριο μελλοντικής αύξησης των επιτοκίων οι συντελεστές τής αγοράς ακινήτων φοβούνται τώρα ένα νεοφανές και συνάμα απειλητικότερο ενδεχόμενο: την πτωτική αντιστροφή τής επιτοκιακής καμπύλης


Οι αρνητικές επιπτώσεις από μια μελλοντική αύξηση των επιτοκίων πάνω στην κατεύθυνση της αγοράς ακινήτων έχουν γίνει πλήρως κατανοητές, καθώς έχουν γραφεί κατ’ επανάληψη, αποτελώντας πλέον μια «βαρετή» κοινοτοπία. Όμως το τελευταίο χρονικό διάστημα η γριφώδης συμπεριφορά των ομολόγων έχει γεννήσει ένα καινοφανές εφιαλτικό σενάριο για τους παράγοντες της αγοράς τού real estate, η οποία έχει αναλάβει πλέον στους ώμους της ένα μεγάλο τμήμα τής ανάπτυξης των οικονομιών και στις δυο πλευρές του Ατλαντικού και έχει πολλαπλασιάσει τον ευδαιμονισμό των επενδυτών και καταναλωτών.
Η διόγκωση της αγοράς τού real estate, κατά τα τελευταία έτη, έχει βασιστεί κατά κύριο λόγο σε μια τακτική αθρόας δανειοδότησης των νοικοκυριών εκ μέρους των τραπεζικών ιδρυμάτων και σε μια συντονισμένη πολιτική χαμηλού κόστους χρήματος από τις κεντρικές τράπεζες Η.Π.Α. και Ευρωζώνης, η οποία έχει κάνει προσιτά και ελκυστικά τα μακροχρόνια στεγαστικά προγράμματα χαμηλότοκων δόσεων. Δυστυχώς όμως, αυτό καθ’ εαυτό το επίπεδο των επιτοκίων, ακόμα και εάν παραμείνει χαμηλό για έτη, δεν μπορεί να εγγυηθεί ότι οι τράπεζες θα εξακολουθήσουν να δείχνουν την ίδια προθυμία και ευελιξία σε κάθε ενδιαφερόμενο αγοραστή ακινήτου που αναζητά μια λύση μακροχρόνιας χρηματοδότησης. Απαιτείται να εξακολουθήσουν να ισχύουν οι ίδιοι παράγοντες κερδοφορίας των τραπεζών και εξηγούμαστε.
Η καμπύλη των επιτοκίων, δηλαδή η γραμμή που ορίζεται από τις αποδόσεις στη λήξη (yields) των κρατικών ομολόγων όλων των χρονικών λήξεων ξεκινώντας από τα ετήσια έντοκα γραμμάτια και φθάνοντας στα τριακονταετή ομόλογα, προσδιορίζει τη διαφορά μεταξύ των μακροπρόθεσμων και των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων. Η σταδιακή υποχώρηση των επιτοκίων κατά τα τελευταία έτη, τόσο στις Η.Π.Α όσο και στη ζώνη τού ευρώ, συνδυάστηκε με μια ανοδική καμπύλη επιτοκίων, δηλαδή με τα μακροπρόθεσμα επιτόκια των ομολόγων (και συνεπώς με τα επίπεδα των επιτοκίων μακροχρόνιων στεγαστικών κυρίως αλλά και άλλων δανείων) να βρίσκονται εμφανώς υψηλότερα από τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια (με τα οποία οι τράπεζες δανείζονται κεφάλαια είτε από τους καταθέτες είτε από το διατραπεζικό σύστημα). Αυτή η διαφορά εξασφάλιζε ένα σημαντικό επιτοκιακό περιθώριο κέρδους για τα τραπεζικά ιδρύματα που έσπευδαν να προσφέρουν αφειδώς δανειοδοτήσεις στους ενδιαφερόμενους, ανεξαρτήτως απολύτου ύψους επιτοκίων.
Όμως τους τελευταίους μήνες μια νέα τάση απότομης συρρίκνωσης της διαφοράς μεταξύ μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων επιτοκίων στις Η.Π.Α., με προοπτική ακόμα και αντιστροφής τής ίδιας τής καμπύλης επιτοκίων από ανοδική σε καθοδική, φοβίζει τους αναλυτές και τους τραπεζίτες. Ενώ πριν από ένα έτος η αμερικανική καμπύλη επιτοκίων ήταν ανοδική σήμερα τείνει να γίνει οριζόντια.


O κίνδυνος
Ας το εξετάσουμε με ένα παράδειγμα. Η διαφορά μεταξύ των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων δανεισμού overnight και των τριακονταετών αποδόσεων των αμερικανικών ομολόγων ήταν της τάξης τού 4,12% τον Ιούλιο του 2004, για να ακολουθήσει στη συνέχεια πτωτική πορεία φθάνοντας το 2,58% στις αρχές του έτους, ενώ σήμερα έχει πλέον συρρικνωθεί στο 1,1% μόλις! Η μείωση της διαφοράς μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων επιτοκίων είναι θεαματική αλλά δείχνει ότι αυτή η τάση διαθέτει και momentum για να συνεχιστεί έως ότου γίνει πιθανότατα αρνητική. Αυτή η τάση λοιπόν είναι λίαν επικίνδυνη για την αγορά ακινήτων, καθώς μπορεί σταδιακά να αναγκάσει τις τράπεζες να γίνουν πιο επιλεκτικές και πιο συντηρητικές στην παροχή νέων μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων, λόγω απομείωσης των περιθωρίων κερδοφορίας τους και κατ’ επέκταση των περιθωρίων κάλυψης των εκτιμώμενων επισφαλειών. Μια πιθανή περιχαράκωση των τραπεζικών ιδρυμάτων από τις ίδιες τους τις διοικήσεις, εν μέσω σχηματισμού μιας καθοδικής καμπύλης επιτοκίων, μπορεί να βλάψει σε μέγιστο βαθμό την αγορά των ακινήτων, εάν μάλιστα συμβεί στο ανισόρροπο σημείο της κλιμάκωσής της, όπως αυτό που βιώνουμε σήμερα.
Δεν χρειάζεται λοιπόν να αναμένουμε την αύξηση των επιτοκίων για να ανησυχήσουμε για τις ενδεχόμενες επιπτώσεις τους στον τομέα των ακινήτων, αλλά με τις κατάλληλες δόσεις ενός ύπουλου «δηλητηρίου» όπως αυτό της αναστροφής της επιτοκιακής καμπύλης είναι πιθανό να παραχθεί τελικά το ίδιο ανεπιθύμητο αποτέλεσμα για τους υποψήφιους δανειολήπτες. Δηλαδή να κλείσουν οι τράπεζες τους κρουνούς τού «εύκολου» χρήματος. Μάλιστα σε αυτή την περίπτωση η κρίση θα προέλθει από εκεί που δεν το περιμένει κανείς, με τους κατασκευαστές να παραμένουν εφησυχασμένοι γνωρίζοντας ότι τα επιτόκια της αγοράς διατηρούνται σε χαμηλά επίπεδα και τους πολιτικούς να έχουν επαναπαυθεί επί τη βάση της μέχρι σήμερα ακμάζουσας αγοράς.
Ένας από τους λόγους λοιπόν που ο πρόεδρος της FED, κος Greenspan, έκρουσε πρόσφατα τον κώδωνα του κινδύνου για την αμερικανική αγορά ακινήτων είναι αυτός ακριβώς. Όμως στην επικράτεια της Ευρωζώνης δεν έχουν ακόμα σημειωθεί αντίστοιχες αναφορές και όλοι τηρούν μια βολική σιγήν ιχθύος. Παρόλ’ αυτά όμως οι τάσεις που εκδηλώνονται στις αμερικανικές αγορές συνήθως μετακυλύονται στις ευρωπαϊκές, με μια εύλογη χρονική υστέρηση λόγω της διαφοράς φάσης μεταξύ των δύο οικονομιών. Για το λόγο αυτό απαιτείται μια αυξημένη εγρήγορση και παρακολούθηση των αλλαγών κατεύθυνσης της αγοράς σταθερού εισοδήματος στην Ευρωζώνη, ιδίως τώρα που υπάρχει διάχυτο το συναίσθημα της «ασφάλειας» των χαμηλών επιτοκίων χωρίς να απασχολεί κανέναν το εάν και κατά πόσο θα παραμείνουν πρόθυμες οι τράπεζες υπό οποιεσδήποτε συνθήκες.

  Περιεχόμενα
Editorial: Περί διαφθοράς ο λόγος...
Επενδύσεις: Σοφοκλέους: Eπί «Ξυρού Ακμής» τα Χρηματιστήρια;
Επενδύσεις: Aναζητώντας το «Μίτο της Αριάδνης»
Επενδύσεις: Αγορά ακινήτων: Το «αόρατο δηλητήριο» των χαμηλών επιτοκίων
Αφιέρωμα: ΚΛΑΔΟΣ ΤΡΟΦΙΜΩΝ «Mάχες σε πολλά μέτωπα»
Αφιέρωμα: Τηλεπικοινωνίες: Ενόψει ραγδαίων αλλαγών
¶ρθρο: Ο Τραπεζικός Κλάδος στην Ελλάδα
Εμπορεύματα: Διεθνείς Αγορές Εμπορευμάτων: Ανασκόπηση για το Μήνα Σεπτέμβριο 2005

 Όροι και προϋποθέσεις του site