Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Σεπτέμβριος 2005                               Τεύχος 313

Αγορά ακινήτων: Προσέξτε πριν επενδύσετε


Η περίοδος που «ποτέ, κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη», έχει παρέλθει οριστικά.
Ο κλάδος του real estate θεωρείται ως ένας από τους πιο επίκαιρους της ελληνικής οικονομίας για πάρα πολλούς λόγους, όπως:
Οι μεγάλες αλλαγές που συμβαίνουν στη γεωγραφική κατανομή των δραστηριοτήτων, λόγω των μεγάλων έργων υποδομής που έγιναν και γίνονται.
Τα μεγάλα συγκοινωνιακά έργα θα φέρουν πολύ πιο κοντά το κέντρο της Αθήνας ακόμη και από μέρη γειτονικών νομών, γεγονός που θα επηρεάσει δραστικά το είδος της ζήτησης για κατοικίες.
Οι μεταβολές που συμβαίνουν στη λιανική ζήτηση μέσω της συγκέντρωσης των πωλήσεων σε υπεραγορές, σε destination shops, αλλά και σε shopping mall (μεγάλα εμπορικά κέντρα).
Οι ριζικές αλλαγές που θα πρέπει να γίνουν, προκειμένου να αναπτυχθεί τουριστικά η χώρα και να προσελκύσει βορειοευρωπαίους που επιζητούν ημιδιαμονή στα θερμότερα ευρωπαϊκά κλίματα.
Οι σημαντικές διαφοροποιήσεις στις επιλογές των εταιριών για τόπο εγκατάστασής τους.
Η αλλαγή συμπεριφοράς των Ελλήνων που επιζητούν κατοικίες υψηλότερης ποιότητας.
Ωστόσο, ο ρόλος των εταιριών που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων, περιορίζεται δραστικά από το γραφειοκρατικό και αντιαναπτυξιακό χειρισμό τέτοιων θεμάτων από την κρατική μηχανή. Η δυσκαμψία της τελευταίας έχει ματαιώσει σημαντικότατες επενδύσεις που θα μπορούσαν να είχαν συμβάλλει σημαντικά στην ανάπτυξη της χώρας.


Η μελέτη της Εθνικής Τράπεζας για την αγορά ακινήτων, προκάλεσε έντονο ενδιαφέρον, καθώς κατέληξε στα παρακάτω σημεία:
1. Παρά την άνοδο των τιμών κατά 172% (58% σε σταθερές τιμές) κατά την δεκαετία 1995-2004, η αγορά δεν είναι «φούσκα».
2. Εκτιμά μια άνοδο τιμών κατά 5%-6% σε πραγματικούς όρους το 2005 – δηλαδή γύρω στο 10% σε τρέχουσες τιμές – και νέα άνοδο το 2006, η οποία θα κυμανθεί στο ύψος του πληθωρισμού.
3. Μεσοπρόθεσμα, οι συνθήκες για την εγχώρια αγορά παραμένουν ευνοϊκές.
Μερικά άλλα στοιχεία (οικονομικό δελτίο της Εμπορικής Τράπεζας) που θα μπορούσαν να συμπληρώσουν την εικόνα της αγοράς ακινήτων, είναι τα παρακάτω:
Η εκτόξευση των τιμών στα ακίνητα έχει ουσιαστικά σταματήσει το 2002, καθώς τη διετία 2003-2004 υπήρξε μείωση τιμών κυρίως στις ακριβές περιοχές, ενώ η ανάκαμψη των τιμών από τα τέλη του 2004 οφειλόταν κυρίως στην προσδοκία για την επιβολή Φ.Π.Α.
Στις κατοικίες η άνοδος των ενοικίων ήταν σαφώς χαμηλότερη από την άνοδο των ακινήτων, γεγονός που οδήγησε σε μείωση την ποσοστιαία απόδοση των ιδιοκτητών που ενοικιάζουν τα ακίνητά τους.
Το 2004 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των Ελλήνων αυξήθηκε στο 83%, έναντι 78% το 1994.
Στην αγορά κατοικίας επικρατεί αναντιστοιχία ζήτησης και προσφοράς, καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπερισχύουν οι αγοραστές και στα παλαιότερα οι πωλητές.
Οι τιμές των ενοικίων στα γραφεία υποχώρησε το 2002 και έκτοτε διατηρούνται περίπου σταθερές, πράγμα προβλέπεται να συνεχιστεί και για τα επόμενα δύο χρόνια.
Τα ενοίκια των γραφείων στην Αθήνα είναι ανώτερα από το μέσο ευρωπαϊκό όρο και - όπως φαίνεται και από τον παρατιθέμενο πίνακα – η απόδοσή τους είναι από τις υψηλότερες.
Οι τιμές των ενοικίων των καταστημάτων στο εμπορικό κέντρο της Αθήνας έχουν μειωθεί κατά τη διετία 2002-2003 για να σταθεροποιηθούν το 2004. Με εξαίρεση τους παραδοσιακούς εμπορικούς δρόμους στο κέντρο της Αθήνας (Ερμού, Τσακάλωφ) οι τιμές των ενοικίων μειώθηκαν στους παράπλευρους δρόμους και στις μεγάλες εμπορικές αγορές της Κηφισιάς και της Γλυφάδας.


Μεγάλες ανακατατάξεις
Πέραν όμως αυτών, όλα δείχνουν ότι μέσα στην επόμενη πενταετία θα έχουμε δραστικές, γενικότερες, ανακατατάξεις, οι οποίες θα επηρεάσουν πιθανότατα την αγορά ακινήτων. Τέτοιες μεταβολές είναι:
Η ταχεία πρόσβαση του αθηναϊκού κέντρου ακόμη και σε περιοχές εκτός Αττικής.
Η «επάνοδος» των πολυκαταστημάτων (Αττικά Πολυκαταστήματα, ΙΚΕΑ, νέο Μινιόν, κ.λπ.) και των μεγάλων εμπορικών κέντρων (Shopping Mall στο Μαρούσι) θα επιδράσει σημαντικά στη διάρθρωση του εμπορίου.
Η συνέχιση των αλλαγών στους τόπους εγκατάστασης γραφείων και επιχειρήσεων (Κηφισός, Εθνική Οδός Αθηνών-Λαμίας, κ.α.), αλλά και η μετεγκατάσταση υπουργείων, που θα μεταβάλλουν τα πράγματα στην αγορά των γραφείων και των καταστημάτων.


Προσοχή στις επενδυτικές αποφάσεις
Συνεκτιμώντας όλα τα παραπάνω – αλλά λαμβάνοντας υπόψη ότι τα επιτόκια δεν θα παραμείνουν για πάντα σε τόσο χαμηλά επίπεδα, καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι έχει περάσει πλέον ανεπιστρεπτί η περίοδος που λέγαμε με σιγουριά ότι «ποτέ κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη». Οποιαδήποτε αγορά γης που αποσκοπεί σε επένδυση και όχι σε ιδιοκατοίκηση, θα πρέπει να γίνεται με μεγάλη προσοχή και με τη συμβουλή ειδικών. Άλλωστε, η έκθεση της Εθνικής Τράπεζας μπορεί να δηλώνει ότι οι μεσοπρόθεσμα (1-2 χρόνια), οι συνθήκες για την εγχώρια αγορά παραμένουν ευνοϊκές, πλην όμως οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν συνήθως πολλαπλάσιο χρονικό ορίζοντα.



Εθνική Τράπεζα:
«Εύλογα» αποτιμημένη η αγορά
ακινήτων


Η αγορά ακίνητων αποτελούσε πάντοτε ένα σημαντικό τμήμα της ελληνικής οικονομίας. Σήμερα, η κατοχή ακινήτων αποτελεί το 90% του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, ενώ η ιδιωτική επένδυση σε ακίνητα αποτελεί περίπου το 20% των συνολικών επενδύσεων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, οι εξελίξεις στις τιμές των ακινήτων, μέσω της επίδρασής τους στον ιδιωτικό πλούτο, να επηρεάζουν τις αποταμιευτικές επιλογές, καθώς και την εμπιστοσύνη των νοικοκυριών, που με τη σειρά τους αποτελούν τους κύριους παράγοντες ώθησης του οικονομικού κύκλου και της ανάπτυξης γενικότερα. 
Η ελληνική αγορά ακινήτων «βίωσε» μια τεράστια άνοδο τιμών στο χρονικό διάστημα 1995-2002 (σωρευτική άνοδος 172% τα τελευταία 10 χρόνια και 58% σε σταθερές τιμές), αφού προηγήθηκε μια πενταετία στασιμότητας (1990-1995). Παρ' όλα αυτά παρατηρήθηκε μια επιβράδυνση των τιμών τα δύο τελευταία χρόνια.
Παρεμφερείς τάσεις ανόδου παρουσιάστηκαν συνολικά στην ευρωζώνη (σωρευτική άνοδος 28% τα τελευταία 10 χρόνια). Για παράδειγμα, στην Ισπανία οι τιμές αυξήθηκαν κατά 145%, στην Ιρλανδία κατά 170% και στην Ολλανδία κατά 80%. Η επίδραση της αύξησης του πλούτου των νοικοκυριών στην κατανάλωση είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση του ΑΕΠ της ευρωζώνης κατά 0,5% ετησίως τα τελευταία 3 χρόνια, συνιστώντας το 1/3 της συνολικής ανάπτυξης.
Ωστόσο, σημάδια «υπερθέρμανσης» της συγκεκριμένης αγοράς έχουν αρχίσει να διαφαίνονται, καθώς υπάρχουν σαφείς ενδείξεις της σε πολλές βιομηχανικές χώρες, όπως η ραγδαία αύξηση του χρέους σε στεγαστικά δάνεια και η εμφάνιση νέων προϊόντων κερδοσκοπικής φύσεως (δάνεια με αρνητικό επιτόκιο). Τα παραπάνω γεννούν ίσως αμφιβολίες για το εάν οι ρυθμοί ανάπτυξης της αγοράς είναι διατηρήσιμοι ή εάν οι τιμές των ακινήτων είναι υπερτιμημένες και η σχετική διόρθωση είναι αναπόφευκτη.
Το ερώτημα γίνεται πιο επιτακτικό για την Ελλάδα, γιατί ο κλάδος των ακινήτων ανέκαθεν αποτελούσε βασικό πυλώνα της ανάπτυξης. Τα αποτελέσματα της μελέτης μας δείχνουν πως για τη χώρα μας, η αγορά παραμένει συνολικά σε εύλογα επίπεδα (fair value) και ότι οι συνθήκες θα παραμείνουν ευνοϊκές λόγω του σχετικά υψηλότερου ρυθμού ανάπτυξης της οικονομίας και τα σχετικά χαμηλότερα επιτόκια σε σταθερές τιμές. Η επίδραση της επιβολής των νέων φορολογικών μέτρων και της αύξησης των αντικειμενικών αξιών θα είναι παροδική.
Η διεθνής εμπειρία υποδηλώνει ότι κυριότεροι παράγοντες, που καθορίζουν τις τιμές των ακινήτων, είναι η ανάπτυξη, τα επιτόκια, οι χρηματοοικονομικές συνθήκες, οι δημογραφικές τάσεις και η προσφορά νέων κατοικιών. Πρώτον, ο ρυθμός ανάπτυξης επιδρά άμεσα στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, και καθώς η ανάπτυξη στην Ελλάδα είχε ρυθμό 4,2% ετησίως για το διάστημα 2000-2004 (σε αντίθεση με 1,2% στην ευρωζώνη), και αναμένεται να συνεχίσει με ρυθμό 3% για το 2005 (1,5% για την ευρωζώνη), η αγορά ακινήτων αναμένεται να επηρεαστεί θετικά.
Δεύτερον, η Ελλάδα «βίωσε» μια μεγάλη πτώση επιτοκίων μετά την είσοδό της στην ευρωζώνη (800 μονάδες βάσης κατά τα έτη 1995-2004), γεγονός που οδήγησε σε αρνητικά πραγματικά επιτόκια λόγω του υψηλότερου πληθωρισμού της χώρας σε σχέση με τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Τρίτον, η χρηματοοικονομική απελευθέρωση και ο έντονος ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών οδήγησαν σε μείωση των επιτοκίων δανεισμού και τους επέτρεψαν να χρηματοδοτηθεί μεγαλύτερο μερίδιο της αγοράς των ακινήτων. Είναι αξιοπρόσεκτο πως στην Ελλάδα περισσότερο από το 90% των αγορών πραγματοποιείται μέσω τραπεζικού δανεισμού. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την αρχική χαμηλή μόχλευση των ελληνικών νοικοκυριών και την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, οδήγησε σε άνοδο της χρηματοδότησης μέσω στεγαστικών δανείων (27,5% ετησίως κατά μέσο όρο από το 1995). Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ο δανεισμός για στεγαστικά δάνεια ως ποσοστό του ΑΕΠ να είναι ίσος με 17,4% σε σύγκριση με 3,6% το 1994, και μικρότερος από το μισό αντίστοιχο ποσοστό της Ευρώπης που είναι 44%.
Τέταρτον, η ζήτηση για κατοικίες υποβοηθήθηκε και από παράγοντες όπως η έλευση οικονομικών μεταναστών που επηρέασαν τις δημογραφικές τάσεις στην Ελλάδα, καθώς υπολογίζονται με την απογραφή του 2001 σε 750.000. Επίσης, η επιθυμία για μεγαλύτερες κατοικίες (μέσο μέγεθος νέας κατοικίας είναι 125m2 σε σχέση με 83m2 για το σύνολο των υπαρχουσών κατοικιών) η κατασκευή έργων υποδομής ώθησαν τους αγοραστές σε αναζήτηση νέων κατοικιών σε ημιαστικές περιοχές.
 Τέλος, η έντονη κατασκευαστική δραστηριότητα – 7,7% ετησίως σε σχέση με 2,3% κατά τη προηγούμενη τριετία 1998-2000 – της περιόδου 2001-μέσα 2003 οδήγησε σε σημαντική αύξηση της προσφοράς, ασκώντας καθοδικές πιέσεις στις τιμές. Ωστόσο, η πρόσφατη επιβράδυνση της κατασκευαστικής δραστηριότητας αναμένεται να ανατρέψει την προαναφερθείσα τάση από το 2005 και μετά.
 Προκειμένου να διαπιστωθεί εάν τα ακίνητα στην ελληνική αγορά είναι υπερτιμημένα, εξετάσαμε εάν οι τιμές των ακινήτων είναι σχετικές με τις μακροπρόθεσμες τιμές ισορροπίας. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας και λαμβάνοντας υπόψη τα επιτόκια, το διαθέσιμο εισόδημα, τις τιμές των ενοικίων και τις προσδοκίες σχετικά με την ανάπτυξη και τα επιτόκια καταλήξαμε στο συμπέρασμα ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 65% σε πραγματικές τιμές από το 1995-2004 προσεγγίζουν την «εύλογη» (θεωρητική) αύξηση που θα ήταν 70% για το ίδιο χρονικό διάστημα.
 Κατά συνέπεια η ελληνική αγορά ακινήτων (σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες) δεν εμφανίζεται υπερτιμημένη και άρα είναι πιο έτοιμη να αντιμετωπίσει την άνοδο των επιτοκίων χωρίς αρνητικές επιπτώσεις στην πραγματική οικονομία. Τέλος, σχετικά με την επιβολή του Φ.Π.Α. στις νέες κατοικίες και την άνοδο των αντικειμενικών αξιών από 01.01.2006, αναμένεται μια προσωρινή αύξηση της ζήτησης το 2005.
 Λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των προαναφερθέντων παραγόντων, εκτιμούμε ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν κατά 5-6% σε πραγματικούς όρους το 2005, υποβοηθούμενες από την ισχυρή ζήτηση (λόγω σχετικά υψηλής δραστηριότητας και χαμηλών επιτοκίων), της διορθωτικής τάσης από το χαμηλό επίπεδο του 2004, καθώς και την «τεχνητή» ζήτηση λόγω της αναμενόμενης επιβολής των φορολογικών μέτρων. Ωστόσο, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων αναμένουμε ότι θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα το 2006, αντανακλώντας κυρίως την προβλεπόμενη αύξηση επιτοκίων και την τάση διόρθωσης από τις «τεχνητά» υψηλές τιμές του 2005.
 Μεσοπρόθεσμα, λοιπόν, οι συνθήκες για την εγχώρια αγορά ακινήτων παραμένουν ευνοϊκές καθώς η αύξηση των τιμών τους αντικατοπτρίζει διάφορους παράγοντες που χαρακτηρίζουν τη χώρα. Πρώτον, την ταχύτερη άνοδο του ΑΕΠ με το ρυθμό μεταβολής του δυνητικού ΑΕΠ (3,7% για το 2005 και 3,9% για το 2006) να υπερβαίνει το ανάλογο της ευρωζώνης (1,9 % σταθερό για το 2005-2006). Δεύτερον, τον υψηλότερο πληθωρισμό από άλλες ευρωπαϊκές χώρες, που οδηγεί τα πραγματικά επιτόκια σε αρνητικά επίπεδα (διαφορά η οποία αναμένεται να διατηρηθεί έως ότου η Ελλάδα φθάσει τα επίπεδα παραγωγικότητας της ευρωζώνης). Και τρίτον τη ζήτηση για κατοικίες, που αναμένεται να διατηρηθεί υψηλή λόγω αλλαγών στα ποιοτικά κριτήρια των ελληνικών νοικοκυριών, όπως η ζήτηση για μεγαλύτερα διαμερίσματα.
Η άνοδος των τιμών στα ακίνητα έχει αποτελέσει ένα σημαντικό παράγοντα στην αύξηση του πλούτου των νοικοκυριών, καθώς αυτά αποτελούν περίπου το 90% του συνολικού τους πλούτου (τα αντίστοιχα ποσοστά για την ευρωζώνη είναι 40-50%, ενώ για τις ΗΠΑ το 25% περίπου). Το παραπάνω στοιχείο αποτελεί απόρροια του γεγονότος πως το 75% του πληθυσμού κατέχει κάποιο ακίνητο. Το υψηλό αυτό ποσοστό εν μέρει αντικατοπτρίζει το μεγάλο ποσοστό δεύτερων κατοικιών ως εξοχικά.
 Η μεγάλη αύξηση του συσχετιζόμενου με την περιουσία πλούτου ενίσχυσε την οικονομία την προηγούμενη δεκαετία. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, η μέση άνοδος των τιμών στα ακίνητα κατά 5% σε πραγματικούς όρους κατά την περίοδο 1995-2004 υπολογίζεται να έχει αυξήσει την ιδιωτική κατανάλωση κατά 0,4 εκατοστιαίας μονάδας ετησίως, συμβάλλοντας έτσι κατά 0,3 εκατοστιαίας μονάδας στην αύξηση του ετήσιου ΑΕΠ. Λαμβάνοντας υπόψη μας τη συμμετοχή των επενδύσεων για ανέγερση κατοικιών στην ανάπτυξη, (0,45% στο ΑΕΠ ετησίως, κατά μέσο όρο, στην προηγούμενη δεκαετία), η συνδυασμένη επίδραση προσφοράς και ζήτησης συνεισφέρει κατά _ τοις εκατό ετησίως στην ανάπτυξη του ΑΕΠ.
 Αναμένεται πως η θετική επίδραση από την άνοδο στις πραγματικές τιμές των ακινήτων (7,6% ετησίως κατά μέσο όρο) θα γίνει εμφανής έως το τέλος του 2005. Η επίδραση της αύξησης έχει υπολογιστεί ως επιπλέον 0,2 ποσοστιαίας μονάδας στην ανάπτυξη της κατανάλωσης και 0,15 ποσοστιαίας μονάδας στην αύξηση του ΑΕΠ, αν και η κατανάλωση το 2006 θα μειωθεί πρόσκαιρα λόγω της καθυστερημένης επίδρασης των σταθερών τιμών των ακινήτων το 2004.



Real estate και Σοφοκλέους


Μετά τον παροξυσμό της διετίας 1999-2000 όπου το real estate φάνταζε ως «πηγή χρυσού», την οποία μπορούσε να ανακαλύψει η πλειονότητα των εισηγμένων εταιριών, ανεξαρτήτως κλάδου, σήμερα έχουμε προσγειωθεί στη σκληρή πραγματικότητα που θέλει τον κλάδο να ανταμείβει ικανοποιητικά, μόνο όσους διαθέτουν την απαιτούμενη εξειδίκευση και χρηματοδοτική ικανότητα.
Το πώς πηγαίνει ο κλάδος στο Χρηματιστήριο της Αθήνας δεν είναι εύκολο να απεικονιστεί, καθώς:
Εργασίες real estate γίνονται και από μια σειρά εταιριών που δραστηριοποιούνται σε διαφόρους κλάδους, όπως ο κατασκευαστικός (π.χ. ΓΕΚ μετά την απορρόφησή της από τον Ερμή), ο κλάδος των συμμετοχών (π.χ. Τεχνική Ολυμπιακή μέσα από τη θυγατρική της Πόρτο Καρράς και όχι μόνο), από τον κλάδο των μαρμάρων (Ικτίνος), των σκαφών-αναψυχής (Κυριακούλης), των ναυπηγείων (Νεώριο Σύρου) και άλλων.
Σε γενικές γραμμές πάντως, μπορούμε να παρατηρήσουμε ότι οι μετοχές που δραστηριοποιούνται στο real estate: πρώτον, δεν είναι αυτές που παίζουν πρωταγωνιστικό ρόλο στην ελληνική χρηματιστηριακή και δεύτερον, ανάλογα με τις επιμέρους επιδόσεις ή προοπτικές της κάθε εταιρίας, είναι σε θέση να προσφέρουν υψηλές αποδόσεις στους μετόχους τους.
H Lamda Development για παράδειγμα μετά από μια σαφώς πτωτική περίοδο για τη μετοχή της (Ιανουάριος 2004 έως και τον προηγούμενο Μάιο) κατά το τελευταίο τετράμηνο έχει αποφέρει υψηλότατες αποδόσεις, λόγω των πολύ θετικών προσδοκιών που υπάρχουν για το μέλλον των δύο μεγάλων της project: του Mall Athens στο Μαρούσι Αττικής και του εμπορικού κέντρου στη Θεσσαλονίκη.
Η μετοχή της Μπάμπης Βωβός είχε καταφέρει κατά τα χρόνια της έντονης χρηματιστηριακής κάμψης να διατηρηθεί αλώβητη, αλλά μετά από ένα placement βρέθηκε να χάνει γύρω στο 30%-35% της αξίας της, χωρίς από τότε να έχει ανακάμψει μετοχικά σε μεγάλο βαθμό.
Η Εθνική Ακινήτων πολύ λίγα πράγματα έκανε στο χώρο του real estate από τότε που απορρόφησε μια σειρά ακινήτων του Ομίλου της Εθνικής Τράπεζας, πλην όμως αυτό δεν σχετίζεται στην τρέχουσα φάση με την πορεία της μετοχής της, καθώς η επικείμενη απορρόφησή της από την μητρική Εθνική Τράπεζα την έχει κάνει τελευταία, να συμπεριφέρεται περισσότερο ως τραπεζικός τίτλος.
Η Alpha Αστικά Ακίνητα δεν έχει εκτεθεί σε σημαντικό βαθμό κατά τα τελευταία χρόνια στην αγορά και ανάπτυξη ακινήτων, διατηρώντας μια υπερβάλλουσα ποσότητα μετρητών στο ταμείο της. Το μέλλον της εταιρίας είναι άγνωστο, καθώς η μητρική Alpha Bank εξετάζει μια σειρά σεναρίων, μεταξύ των οποίων και την απορρόφησή της. Από μετοχικής πλευράς πάντως, από τα 5,50 ευρώ τον Οκτώβριο του 2004 βρίσκεται σήμερα γύρω στα 7 ευρώ, πέρα από το μέρισμα που διένειμε στους μετόχους της.



Στεγαστικά Δάνεια:
Το «οπλοστάσιο» των τραπεζών
Μερικά παραδείγματα στεγαστικών δανείων και τι θα πρέπει να προσέχει ο καταναλωτής


Σε στόχο αιχμής έχουν θέσει την στεγαστική πίστη όλες οι εμπορικές τράπεζες, εκτιμώντας ότι – παρά τα σχετικά επιτόκια που αποφέρει – αποφέρει μια σειρά σοβαρότατων ωφελειών, όπως:
1. Η εξασφάλιση εσόδων για δέκα έως είκοσι χρόνια, όσο δηλαδή απαιτείται για την εξόφληση του δανείου.
2. Οι μειωμένες επισφάλειες των τραπεζών, καθώς λειτουργεί ως εγγύηση το ακίνητο (συνήθως δανείζεται ποσό που αντιστοιχεί στο 70%-80% της αξίας του ακινήτου, άρα υπάρχει μια σημαντική άμυνα των τραπεζών, απέναντι σε μια ενδεχόμενη υποχώρηση των τιμών των ακινήτων.
3. Οι τράπεζες εξασφαλίζουν μια σειρά παράπλευρων εσόδων, κυρίως στις ασφαλιστικές τους δραστηριότητες (του ακινήτου, αλλά και συμβόλαιο ζωής του δανειολήπτη).
Τι θα πρέπει όμως να προσέξει ο δανειολήπτης;
Πρώτα απ’ όλα το αν θα δανειστεί με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο. Η επιλογή σταθερού επιτοκίου αυξάνει μεν τις τρέχουσες τοκοχρεολυτικές δόσεις, πλην όμως εξασφαλίζει τον δανειολήπτη σε περίπτωση ανόδου των επιτοκίων. Υπολογίζεται ότι η επιπλέον επιβάρυνση του δανειολήπτη κυμαινόμενου επιτοκίου από δάνειο ύψους 100.000 ευρώ είναι 100 ευρώ το χρόνο για κάθε 100 μονάδες βάσης που ανεβαίνει το επιτόκιο.
Το δεύτερο σημείο είναι μια σειρά από έξοδα-προμήθειες, το ύψος των οποίων διαφέρει από τράπεζα σε τράπεζα, ενδεχομένως και σημαντικά. Το τρίτο είναι τα ενδεχόμενα οφέλη που μπορεί να έχει ο πελάτης που διαθέτει άλλα προϊόντα στην ίδια τράπεζα (π.χ. λογαριασμό μισθοδοσίας, ή δεσμευμένες καταθέσεις, κ.λπ.). Τέταρτον, και ίσως σπουδαιότερο, να εξετάσει το ύψος της τοκοχρεολυτικής δόσης που είναι σε θέση να καταβάλει, αλλά και τους ενδεχόμενους μελλοντικούς κινδύνους μείωσης του σημερινού του εισοδήματος.
Αμέσως παρακάτω, παρουσιάζουμε ορισμένα παραδείγματα στεγαστικών προϊόντων που προσφέρουν οι τράπεζες, για να λάβετε μια «πρώτη γεύση» του τι πρόκειται να συναντήσετε.



Laiki Happy Home
 Κυμαινόμενου Επιτοκίου
από τη Λαϊκή Τράπεζα


ΣΚΟΠΟΣ ΔΑΝΕΙΟΥ
Αγορά, ανέγερση, επισκευή κατοικίας, αγορά οικοπέδου με σκοπό την ανέγερση κατοικίας, μεταφορά στεγαστικού δανείου άλλης Τράπεζας 
ΠΟΣΟΣΤΟ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣHΣ
Έως και το 100% της εμπορικής αξίας του χρηματοδοτούμενου ακινήτου


ΕΠΙΤΟΚΙΟ 
Κυμαινόμενο, συνδεδεμένο με το παρεμβατικό επιτόκιο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Το επιτόκιο του δανείου καθορίζεται με βάση:
-το ποσοστό χρηματοδότησης επί της εμπορικής αξίας του ακινήτου
-το σκοπό χορήγησης και
-το είδος της εξασφάλισης που λαμβάνεται για το δάνειο 
ΕΛΑΧΙΣΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ
3 έτη
ΜΕΓΙΣΤΗΔΙΑΡΚΕΙΑ
25 έτη ΕΛΑΧΙΣΤΟ ΠΟΣΟ
Ευρώ 10.000


ΕΙΔΗ ΕΞΑΣΦΑΛΙΣΕΩΝ 
Α΄προσημείωση επί αστικού ακινήτου
 
Κατάθεση μετρητών σε Ευρώ 


Κατάθεση μετρητών σε ξένο νόμισμα


Μερίδια Α/Κ της Λαϊκής ΑΕΔΑΚ
-Λαϊκή Εισοδήματος Ομολογιών Εσωτερικού


-Λαϊκή Διαχείρισης Διαθεσίμων Εσωτερικού


ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΞΑΣΦΑΛΙΣΗΣ
120%
του χορηγούμενου ποσού


110% του χορηγούμενου ποσού


140% του χορηγούμενου ποσού


150% του χορηγούμενου ποσού



Επιβράβευση καλών πληρωμών
-Δυνατότητα περαιτέρω μείωσης του επιτοκίου κατά τη διάρκεια του δανείου ως επιβράβευση της συνέπειας στην αποπληρωμή του δανείου


Περίοδος χάριτος
-Δυνατότητα αρχικής έντοκης περιόδου χάριτος για 6, 12 ή 18 μήνες
Μετατροπή επιτοκίου
-Δυνατότητα μετατροπής του επιτοκίου από κυμαινόμενο σε σταθερό για 3, 5 ή 7 έτη, χωρίς καμία επιβάρυνση.
-Δυνατότητα μετατροπής του επιτοκίου από σταθερό σε κυμαινόμενο πριν τη λήξη της σταθερής περιόδου, με επιβάρυνση:
τόκους έξι (6) μηνών επί του ανεξόφλητου δανείου, το επιτόκιο του οποίου μετατρέπεται, εφόσον η μετατροπή πραγματοποιείται στο πρώτο ήμισυ της περιόδου σταθερού επιτοκίου του δανείου
  ή αντίστοιχα με
τόκους τριών (3) μηνών, εφόσον η μετατροπή πραγματοποιείται στο δεύτερο ήμισυ της περιόδου σταθερού επιτοκίου.


Πρόωρη αποπληρωμή
-Δυνατότητα ολικής ή μερικής πρόωρης αποπληρωμής:
Σε περιόδους κυμαινόμενου επιτοκίου χωρίς καμία επιβάρυνση.
Σε περιόδους σταθερού επιτοκίου με επιβάρυνση:
τόκους έξι (6) μηνών επί του κεφαλαίου του δανείου που προπληρώνεται, εφόσον η προπληρωμή μετατροπή πραγματοποιείται στο πρώτο ήμισυ της περιόδου σταθερού επιτοκίου του δανείου ή αντίστοιχα με τόκους τριών (3) μηνών, εφόσον η προπληρωμή πραγματοποιείται στο δεύτερο ήμισυ της περιόδου σταθερού επιτοκίου.


Μεταφορά στεγαστικού δανείου
-Δυνατότητα μεταφοράς στεγαστικού υπολοίπου από άλλη τράπεζα χωρίς δαπάνες εξέτασης αιτήματος


Ασφαλιστικές καλύψεις
-Ασφάλεια ακινήτου με προνομιακή τιμολόγηση
-Ασφάλεια Ζωής και Μόνιμης Ολικής Ανικανότητας δανειολήπτη με προνομιακή τιμολόγηση


Επιπλέον προσφορές του προγράμματος (εφόσον πληρούνται τα πιστωτικά κριτήρια της Τράπεζας):
-Χρηματοδότηση καταναλωτικού δανείου έως ευρώ 20.000 χωρίς δαπάνες εξέτασης αιτήματος και με προνομιακό σταθερό επιτόκιο 7,50% (πλέον 0,60% εισφ. Ν. 128/75)
   ή/και
-Χορήγηση πιστωτικής κάρτας POPULAR CARD VISA Classic/Gold/Electron με προνομιακό επιτόκιο 9% (πλέον 0,60% εισφ. Ν. 128/75) και δωρεάν συνδρομή για πάντα.



Τράπεζα Κύπρου:
Δάνειο με σταθερό επιτόκιο για 3, 5, 10 έτη


Το στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο για τρία (3), πέντε (5) ή δέκα (10) έτη  απευθύνεται σε πελάτες που επιθυμούν σταθερότητα στη δόση του δανείου τους, χωρίς να τους επηρεάζουν οι διεθνείς οικονομικές τάσεις. Έτσι, είναι δυνατός ο καλύτερος οικονομικός προγραμματισμός με τον πιο ασφαλή τρόπο.


Χρόνος έγκρισης και εκταμιεύσεως του δανείου
Έγκριση του δανείου το αργότερο σε τρεις (3) ημέρες
Εκταμίευση των χρημάτων το αργότερο σε διάστημα είκοσι (20) ημερών
Δυνατότητα τηλεφωνικής οικονομικής προσφοράς του δανείου σε 20 λεπτά


Διάρκεια αποπληρωμής
Από 5 έως 25 έτη
Είδος Επιτοκίου
Σταθερό για τρία (3), πέντε (5) ή δέκα (10) έτη


Επιτόκιο*
Είδος Επιτοκίου Επιτόκιο
Σταθερό για τρία (3) έτη 4,50%
Σταθερό για πέντε (5) έτη 5,40%
Σταθερό για δέκα (10) έτη 6,50%


Υπολογισμός δόσης


Τρόπος αποπληρωμής
Σε μηνιαίες τοκοχρεωλυτικές δόσεις, με δυνατότητα αυτόματης πληρωμής των δόσεων από τον καταθετικό σας λογαριασμό.
[*πλέον της σχετικής εισφοράς του Ν.128/1975, σήμερα 0,12%]



Aspis Bank: Βασισμένο με euribor μηνός


Η ASPIS BANK ανακοινώνει την έναρξη διάθεσης νέου τύπου στεγαστικού δανείου, το οποίο καταρρίπτει όλα τα μέχρι στιγμής επίπεδα επιτοκίων, που προσφέρονται από το ελληνικό τραπεζικό σύστημα.
Επίσης, το επιτόκιο συνδέεται άμεσα με το Ευρωπαϊκό Διατραπεζικό Επιτόκιο EURIBOR.
Σκοπός Δανείου
Το δάνειο χορηγείται για αγορά, ανέγερση, αποπεράτωση, και βελτίωση κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης, καθώς επίσης και για αγορά οικοπέδου.


Ποσό Δανείου
Ελάχιστο ποσό δανείου v 30.000, μέγιστο ποσό δανείου v 600.000.


Διάρκεια Δανείου
Θα μπορεί να κυμαίνεται από 5 έως 40 έτη και για επαγγελματική στέγη ή οικόπεδο η διάρκεια θα μπορεί να κυμαίνεται από 5 έως 20 έτη.
Επιτόκιο Δανείου
Α. Για αγορά/ανέγερση/αποπεράτωση κατοικίας το κυμαινόμενο επιτόκιο από την αρχή του δανείου είναι euribor μήνα + 1,45% ή 1,85% ή 2,25%. Το ποσοστό χρηματοδότησης ανέρχεται μέχρι το 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
B. Για αγορά οικοπέδου και επαγγελματικής στέγης το περιθώριο προσαυξάνεται κατά 0,40% και για βελτίωση κατά 1,25% έως 3%. Το ποσοστό χρηματοδότησης ανέρχεται μέχρι το 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου.



Euro Home Ευρωπαϊκό από τη Eurobank


Με το EuroHome Ευρωπαϊκό έχετε διπλό όφελος!
Και πολύ χαμηλό επιτόκιο, από 4,00% και σταθερά συνδεδεμένο με το βασικό επιτόκιο του ευρώ της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.


Αυτό σημαίνει ότι το επιτόκιο του EuroHome Ευρωπαϊκό μεταβάλλεται μόνον αν και όταν μεταβληθεί το βασικό επιτόκιο του ευρώ της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και πάντα σε σταθερή σχέση με αυτό.


Βασικοί Οροι & Προυποθέσεις Χορήγησης
 Το ακίνητο πρέπει να είναι νόμιμα οικοδομημένο, οι τίτλοι του να βρίσκονται σε νομική τάξη και στην περίπτωση οικοπέδου να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Για την εξασφάλιση της Τράπεζας εγγράφεται προσημείωση σε ακίνητο που ανήκει στο δανειζόμενο ή σε τρίτο, αρκεί όλοι οι ιδιοκτήτες να συμπεριληφθούν στο δάνειο, ή μπορεί να γίνει δέσμευση μετρητών ή τίτλων.
Το ύψος του δανείου είναι συνάρτηση του εισοδήματος και της αξίας του προσημειούμενου ακινήτου.
Η διάρκεια αποπληρωμής διαμορφώνεται ανάλογα με το επιλεγόμενο πρόγραμμα, την ηλικία και τις οικονομικές δυνατότητες των ενεχομένων.
Στην περίπτωση προσημείωσης ακινήτου, απαιτείται ασφάλιση πυρός/σεισμού για το προς εξασφάλιση ακίνητο.


Ασφάλεια Ζωής Δανείου
Η Eurobank σας δίνει τη δυνατότητα ασφάλισης έναντι των υποχρεώσεων του δανείου σας, σε περίπτωση σοβαρών και απρόοπτων περιστατικών με το πρωτοποριακό πρόγραμμα "Ασφάλισης Ζωής Δανείου".


Πρόκειται για ένα πρόγραμμα ασφάλισης, που αφορά στην αποπληρωμή του δανείου σας στην περίπτωση θανάτου ή μόνιμης ολικής ανικανότητας, προστατεύοντας την οικογένειά σας, το επίπεδο της ζωής σας και την ακίνητη περιουσία σας.


Το πρόγραμμα "Ασφάλισης Δανείου" σας παρέχεται:
με ιδιαίτερα χαμηλό ασφάλιστρο
με απλές διαδικασίες
με αυτόματη πληρωμή ασφαλίστρου από τον Τραπεζικό σας λογαριασμό.



Εθνοστέγη 1 – Προνόμιο από την Εθνική Τράπεζα


Το ελάχιστο ποσό του δανείου που μπορείτε να πάρετε αρχίζει από v 10.000 και μπορεί να καλύψει μέχρι το 100% του ποσού που οφείλετε για την αγορά του ακινήτου ή του κόστους για την εκτέλεση εργασιών και μέχρι το 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου που προσφέρετε προς εξασφάλιση του δανείου.
Η διάρκεια του δανείου διαμορφώνεται με βάση τις δικές σας προσωπικές ανάγκες και μπορείτε να επιλέξετε οποιαδήποτε διάρκεια από 5 έως 30 χρόνια. Το Εθνοστέγη-1 Προνόμιο σας προσφέρει ένα ιδιαίτερα ανταγωνιστικό επιτόκιο για τον πρώτο χρόνο που το επιτόκιο είναι σταθερό, αλλά και για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου, καθώς το επιτόκιο καθορίζεται από το Βασικό Επιτόκιο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, πλέον ενός ανταγωνιστικού περιθωρίου, σταθερού για όλη τη διάρκεια του δανείου.


Σκοπός δανείου:
Τα στεγαστικά δάνεια αυτά προορίζονται για:
αγορά, ανέγερση, αποπεράτωση, επέκταση, επισκευή, βελτίωση ή συντήρηση κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης
αγορά οικοπέδου για ανέγερση κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης
εξόφληση στεγαστικού δανείου άλλης Τράπεζας
εξόφληση στεγαστικού δανείου άλλης Τράπεζας και διενέργεια εργασιών (π.χ. επισκευές, βελτιώσεις) επί του ακινήτου που αφορούσε το προηγούμενο δάνειο.


Εκταμίευση δανείου:
Το δάνειο καταβάλλεται εφάπαξ ή τμηματικά, ανάλογα με την πρόοδο υλοποίησης του σκοπού του δανείου στις περιπτώσεις ανέγερσης, αποπεράτωσης, επέκτασης κ.λ.π.


Εξόφληση δανείου:
Το δάνειο εξοφλείται με μηνιαίες τοκοχρεολυτικές δόσεις, ισόποσες κατά την περίοδο του σταθερού επιτοκίου και μεταβαλλόμενες ανάλογα Βασικό Επιτόκιο για Πράξεις Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.
Η καταβολή των δόσεων ξεκινά 1 μήνα μετά τη χορήγηση του δανείου. Η πληρωμή των δόσεων των δανείων γίνεται αυτόματα μέσω ενός λογαριασμού καταθέσεων που τηρείτε στην Εθνική Τράπεζα.


Πρόωρη ολική ή μερική εξόφληση:
Μπορείτε να εξοφλήσετε πριν τη λήξη του δανείου μέρος ή όλο το ποσό με καταβολή 2,5% επί του προεξοφλούμενου κεφαλαίου.


Παροχή εξασφαλίσεων:
Για τη χορήγηση του δανείου είναι απαραίτητη η εγγραφή προσημείωσης στο ακίνητο για το οποίο χορηγείται το δάνειο ή σε άλλο ακίνητο.


Ασφάλιση ακινήτου:
Για τη καλύτερη δυνατή προστασία της περιουσίας σας, απαιτείται η ασφάλιση του ακινήτου έναντι των βασικότερων κινδύνων που το απειλούν (φωτιά, σεισμός, θραύση-ρήξη σωληνώσεων, διάρρηξη κ.ά.).


Η Εθνική Ασφαλιστική αναλαμβάνει την προστασία του ακινήτου, με ιδιαίτερα χαμηλό ασφάλιστρο και με γρήγορες και απλές διαδικασίες.
Πρόγραμμα ελάχιστων καλύψεων ακινήτου
Πρόγραμμα ελάχιστων και πρόσθετων καλύψεων ακινήτου
Πρόγραμμα καλύψεων περιεχομένου.


Ασφάλιση Ζωής Δανειολήπτη / Εγγυητή:
Για την ολοκλήρωση της προστασίας της στέγης σας, σε περίπτωση που, κατά την μακρά περίοδο μέχρι την εξόφληση του στεγαστικού σας δανείου, απρόβλεπτα γεγονότα (ασθένεια ή ατύχημα) στερήσουν τη ζωή του δανειολήπτη (ή και του εγγυητή) ή την ικανότητά του για εργασία, η Εθνική Ασφαλιστική εξοφλεί για λογαριασμό σας το οφειλόμενο υπόλοιπο του δανείου.
Επιπρόσθετα, η βεβαίωση που σας χορηγείται κάθε χρόνο, σας παρέχει τη δυνατότητα να επωφεληθείτε και από τις εκάστοτε ισχύουσες φορολογικές απαλλαγές.
Η ασφαλιστική κάλυψη παρέχεται έναντι ιδιαίτερα χαμηλού ασφαλίστρου.


Δαπάνες:
Σχετικές πληροφορίες παρέχονται στους Βασικούς Όρους Συναλλαγών, στην ενότητα Κτηματική Πίστη.


Παροχές
Ανοικτή πίστωση μέχρι και v 5.000 μόνιμα στη διάθεσή σας, εύκολα και γρήγορα, για να αντιμετωπίσετε άμεσα και άνετα τα πρώτα μικροέξοδα της νέας σας στέγης, αλλά και τις μετέπειτα ανάγκες σας.
Δυνατότητα αυτόματης απόκτησης πιστωτικής κάρτας ΕΘΝΟΚΑΡΤΑ-MasterCard ή ΕΤΕ-VISA με δωρεάν συνδρομή.
Εάν έχετε λογαριασμό Μισθοδοτικό Plus, επωφεληθείτε από το προνομιακό τιμολόγιο.



ΑΤΤΙΚΗΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΟ  Από την Τράπεζα Αττικής


Δυνατότητα Κάλυψης
Μέχρι 100% της αξίας του ακινήτου


Ταχύτητα Έγκρισης
Άμεση προέγκριση του δανείου σας σε 24 ώρες


Εκταμίευση
Μέσα σε 24 ώρες από την εγγραφή προσημείωσης
Διάρκεια Δανείου και Περίοδος Χάριτος
Η διάρκεια του δανείου κυμαίνεται ανάλογα με τις ανάγκες σας και μπορεί να φτάσει μέχρι και 30 χρόνια.
Περίοδος χάριτος μέχρι και 2 χρόνια από την ημέρα της εκταμίευσης


Ανταγωνιστικές Ασφαλιστικές Καλύψεις
Δωρεάν ασφαλιστική κάλυψη κατά κινδύνου ζωής και μερικής ή ολικής ανικανότητας από ατύχημα για όλη τη διάρκεια του δανείου
Ασφαλιστική κάλυψη του ακινήτου έναντι πυρός και σεισμού ίση με το ποσό του δανείου.


Επιπλέον Επιλογές
Επιδοτούμενα δάνεια Ελληνικού Δημοσίου, Ο.Ε.Κ. και παλιννοστούντων
Δυνατότητα επισκευαστικών δανείων, χωρίς προσημείωση


Και τα προνόμια συνεχίζονται...
Εκτός από το στεγαστικό δάνειο που θα επιλέξετε, η Τράπεζα Αττικής σας προσφέρει επιπλέον:
Την Attica Card Visa, χωρίς συνδρομή για τον πρώτο χρόνο
Δωρεάν την Attica Card Extracash για αναλήψεις χρημάτων
Εξόφληση του δανείου με αυτόματη χρέωση του λογαριασμού σας
Χρηματοδότηση των εξόδων μεταβίβασης, συμβολαιογραφικών και λοιπών με αποπληρωμή σε 12 άτοκες μηνιαίες δόσεις
Δάνειο για την αγορά του οικιακού εξοπλισμού, με προνομιακό επιτόκιο

  Περιεχόμενα
Editorial: Κρίσιμο δωδεκάμηνο για την οικονομία και όχι μόνο...
¶ρθρο: Οικονομία: Αντί για παροχές, μεταρρυθμίσεις...
Επενδύσεις: Aντιδιαμετρικές οι ενδείξεις ομολόγων και μετοχών.
¶ρθρο: ΠΕΤΡΕΛΑΪΚΗ ΚΡΙΣΗ: Ζητείται παγκόσμιος συντονισμός
¶ρθρο: Αγορά ακινήτων: Προσέξτε πριν επενδύσετε
Αφιέρωμα: 70η Διεθνής Έκθεση Θεσσαλονίκης
Εμπορεύματα: Διεθνείς Αγορές Εμπορευμάτων - Ανασκόπηση Αυγούστου 2005
¶ρθρο: Κύπρος: Αξιολογώντας τα αποτελέσματα των τραπεζών
Θέματα: ΔΗΜΟΣ ΑΘΗΝΑΙΩΝ: Υψυλή αξιολόγηση από τη Moody’s

 Όροι και προϋποθέσεις του site