Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Νοέμβριος 2014-τ.407                              

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: ΣΕ ΠΑΡΑΤΕΤΑΜΕΝΟ ΤΕΛΜΑ Η ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ


Αρνητική θα παραμείνει η εικόνα της αγοράς ακινήτων κατά τη διάρκεια του β’ εξαμήνου του 2014, καθώς το 79,3% των ειδικών προβλέπουν ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών θα μειωθούν, ενώ το 63% αυτών εκτιμούν ότι η κρίση στην κτηματαγορά θα διαρκέσει τουλάχιστον άλλα 2-3 χρόνια.




του Γιώργου Καλούμενου


Νέα υποχώρηση των τιμών στα ακίνητα γύρω στο 7% προβλέπει για φέτος η Τράπεζα της Ελλάδος, επιβεβαιώνοντας το σενάριο ότι ο ρυθμός της πτώσης έχει φρενάρει. Ωστόσο, διατηρείται το αρνητικό πρόσημο.

Στο συμπέρασμα αυτό συμφωνεί, μεταξύ άλλων, και η τελευταία έρευνα συγκυρίας στην αγορά ακινήτων, η οποία καλύπτει το διάστημα Ιουλίου-Δεκεμβρίου 2014 και καταγράφει τις προσδοκίες των επαγγελματιών του κλάδου των ακινήτων για τους επόμενους έξι μήνες. Η έρευνα του Τμήματος Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, την οποία επιμελείται ο τέως καθηγητής του Τμήματος, κ. Επαμεινώνδας Πανάς, αναφέρει ότι το 93% των ειδικών εκτιμούν πως οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν μειωθεί σήμερα, σε σχέση με πριν από έξι μήνες, ενώ πάνω από επτά στους δέκα ειδικούς εκτιμούν ότι οι πωλήσεις κατοικιών είναι χαμηλότερες σήμερα, συγκριτικά με το προηγούμενο εξάμηνο.

 Επίσης, το 51% προβλέπει χαμηλότερη ζήτηση για την αγορά κατοικιών το επόμενο εξάμηνο, ενώ η συντριπτική πλειονότητα των ειδικών –και συγκεκριμένα το 98,1%– κάνουν λόγο για φαινόμενα υπερπροσφοράς στην αγορά κατοικίας.


ΟΡΙΑΚΗ ΒΕΛΤΙΩΣΗ ΠΡΟΣΔΟΚΙΩΝ ΣΤΗΝ ΚΑΤΟΙΚΙΑ

Συνολικά πάντως, ο δείκτης προσδοκιών στην αγορά κατοικίας κατέγραψε μια, έστω αμυδρή, βελτίωση σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, καθώς φαίνεται ότι επικρατεί λίγο μεγαλύτερη αισιοδοξία μεταξύ των ειδικών για τις προοπτικές της αγοράς κατοικίας έως το τέλος του έτους.

Συγκεκριμένα, ο σχετικός δείκτης εμπιστοσύνης στην αγορά κατοικίας διαμορφώθηκε σε 30 μονάδες, έναντι των 29,5 μονάδων στις οποίες βρισκόταν στο αμέσως προηγούμενο εξάμηνο. Σε αυτήν την εξέλιξη συνέβαλε, μεταξύ άλλων, η άνοδος του ποσοστού των ειδικών που εκτιμούν ότι η μελλοντική πορεία της αγοράς κατοικίας θα είναι καλύτερη κατά το επόμενο εξάμηνο, και συγκεκριμένα από 10,4% σε 13,2%. Ασφαλώς, η υποχώρηση του σχετικού δείκτη σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση είναι κατακόρυφη, καθώς κατά το β’ εξάμηνο του 2009 είχε διαμορφωθεί σε 48,6 μονάδες, από 30 που είναι σήμερα.


ΕΠΙΔΕΙΝΩΣΗ ΣΤΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΑ

Ταυτόχρονα, επιδεινώθηκαν οι προσδοκίες των ειδικών όσον αφορά την αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, με τον σχετικό δείκτη εμπιστοσύνης να υποχωρεί σε μόλις 28,3 μονάδες. Ειδικότερα, το 69,8% των ειδικών κάνει λόγο για περαιτέρω μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων κατά το επόμενο εξάμηνο, έναντι μόλις ενός 14% που εκτιμά ότι οι τιμές θα παραμείνουν σταθερές. Αντίστοιχα, το 69,4% εκτιμά ότι οι τιμές έχουν ήδη μειωθεί σήμερα σε σύγκριση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ το 23% συμφωνεί ότι οι τιμές των συγκεκριμένων ακινήτων είναι η επόμενη «φούσκα». Επιπλέον, το 95,2% κάνει λόγο για υπερπροσφορά στα επαγγελματικά ακίνητα, συγκριτικά με τη ζήτηση, ενώ το 42,1% θεωρεί ότι η ζήτηση θα παραμείνει σε επίπεδο ίδιο με το σημερινό κατά το υπόλοιπο του έτους. 

Συνολικά στην περίοδο 2008-2013, η πτώση στις τιμές των γραφείων έφτασε στο 40%, των ενοικίων στο 35% και των αποδόσεων στο 30%. Στα καταστήματα η πτώση των τιμών έφτασε στο 52%, των ενοικίων στο 40% και των αποδόσεων στο 36%.

 Ως εκ τούτου, ο δείκτης εμπιστοσύνης στην κτηματαγορά (ο οποίος αποτελεί συγκερασμό των δεικτών κατοικίας και επαγγελματικών ακινήτων) συνέχισε να υποχωρεί και κατά την παρούσα έρευνα συγκυρίας, καθώς περιορίστηκε σε μόλις 29,1 μονάδες, έναντι των 29,6 μονάδων του προηγούμενου εξαμήνου. Σύμφωνα με την ανάλυση της έρευνας και με τα παραπάνω, το επόμενο εξάμηνο αναμένεται να χαρακτηριστεί από σημαντική ύφεση στην κτηματαγορά, συνεχιζόμενη πτώση των τιμών των ακινήτων και μάλιστα σε μεγαλύτερο βαθμό από ό,τι στο πρόσφατο παρελθόν, ενώ συνολικά αναφορικά με τη μελλοντική πορεία της κτηματαγοράς η απαισιοδοξία θα παραμείνει κυρίαρχη.


ΥΠΕΡΠΡΟΣΦΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η ασθενής αγοραστική δύναμη των πολιτών, η υπερπροσφορά κατοικιών προς πώληση (υπολογίζεται ότι κινείται μεταξύ 200.000 και 270.000 ακινήτων πανελλαδικά), τα αρνητικά δημογραφικά δεδομένα, η μη συμμετοχή των τραπεζών στη χρηματοδότηση των αγοραπωλησιών, η υψηλή ανεργία και η γενικότερη αρνητική ψυχολογία, συνθέτουν το σημερινό «μείγμα» παραγόντων που επηρεάζουν αρνητικά την αγορά ακινήτων. Κατά τον ίδιο, το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι το υψηλό απόθεμα των απούλητων κατοικιών, σε συνδυασμό με τον πολύ χαμηλό ρυθμό απορρόφησής του. «Ο μεγάλος αριθμός αδιάθετων κατοικιών συνέβαλε καθοριστικά στην κρίση και φαίνεται ότι εμποδίζει την έξοδο από αυτήν, παρά το γεγονός ότι έχει μειωθεί ήδη η οικοδομική δραστηριότητα» τονίζει χαρακτηριστικά ο κ. Πανάς.

 Σύμφωνα με τον ίδιο, η πτώση της οικοδομής είναι τέτοια ώστε, με βάση τον όγκο, θα πρέπει να σημειωθεί αύξηση κατά 638,6% της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας προκειμένου να επιστρέψει στο επίπεδο που βρισκόταν το 2005, εξέλιξη που θα απαιτήσει πάνω από οκτώ χρόνια και μάλιστα αν η οικοδομική δραστηριότητα ξεκινούσε να ανακάμπτει άμεσα. Ωστόσο, κάτι τέτοιο είναι δύσκολο να συμβεί, τουλάχιστον με βάση τα σημερινά δεδομένα υπερφορολόγησης που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας. Κατά τον κ. Πανά, η υψηλή φορολογία αποτελεί πλέον το βασικότερο εμπόδιο για την τόνωση των αγοραπωλησιών και συνεπώς για την ανάκαμψη της κτηματαγοράς. Μάλιστα, είναι εξαιρετικά αμφίβολο το κατά πόσο θα μπορέσει η χώρα να προσελκύσει τουλάχιστον αγοραστές εξοχικών κατοικιών από το εξωτερικό, τη στιγμή που αυτοί θα κληθούν να καταβάλουν στο Δημόσιο τουλάχιστον δύο ενοίκια ετησίως, μέσω των φόρων που έχουν επιβληθεί στην περιουσία.


ΕΦΙΑΛΤΙΚΗ Η ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ ΕΞΑΕΤΙΑ

Νέα υποχώρηση των τιμών στα ακίνητα γύρω στο 7% προβλέπει για φέτος η Τράπεζα της Ελλάδος, επιβεβαιώνοντας το σενάριο ότι ο ρυθμός της πτώσης έχει φρενάρει, ωστόσο διατηρείται το αρνητικό πρόσημο. Στο ποσοστό αυτό συμφωνεί και ο διεθνής οίκος αξιολόγησης Fitch, ο οποίος στην τριμηνιαία έκθεσή του κάνει λόγο για πτώση κατά 6% φέτος.

Σύμφωνα με τον επικεφαλής του τμήματος αναλύσεων για τα ακίνητα της ΤτΕ, Θεόδωρο Μητράκο, οι κατοικίες στην Ελλάδα κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης έχουν υποχωρήσει κατά 42% σε πραγματικούς όρους και 36,4% σε ονομαστικές τιμές. Μιλώντας στο συνέδριο Prodexpo 2014, τόνισε ότι από τις 215.000 αγοραπωλησίες που είχαν καταγραφεί το 2005, η φετινή χρονιά θα κλείσει μόλις στις 35.000. Δηλαδή στο 1/6 των συμβολαίων που γίνονταν πριν από εννέα χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σε αυτήν την καταστροφική περίοδο η αγορά ακινήτων έχασε γύρω στις 180.000 συμφωνίες, ενώ αντίστοιχα μεγάλη ήταν η ζημία για τα φορολογικά έσοδα. Είναι χαρακτηριστικό το ότι πέρσι είχαν καταγραφεί περίπου 48.000 αγοραπωλησίες, δηλαδή το 2014 θα γίνουν 13.000 λιγότερες.

Στην Αθήνα, όπου το 2005 οι καταγεγραμμένες συναλλαγές έφτασαν τις 46.000, φέτος θα κλείσουν κάτω από 10.000. Όπως εκτιμά η ΤτΕ, και στα επόμενα τρίμηνα θα συνεχιστεί η καθοδική πορεία των τιμών των κατοικιών, ενώ πιο γρήγορα θα ανακάμψει η αγορά επαγγελματικών ακινήτων.

 Περαιτέρω επιβράδυνση στην πτώση των τιμών των ακινήτων προβλέπει για το 2014 και η Alpha Bank. «Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων αναμένεται με σχετική καθυστέρηση, καθώς πρωτίστως εξαρτάται από την εξομάλυνση του καθεστώτος φορολογίας των ακινήτων, αλλά και από την αποκατάσταση των συνθηκών πραγματικής εμπιστοσύνης στις προοπτικές ανάκαμψης και ανάπτυξης της οικονομίας, για σταθερή ενίσχυση του εισοδήματος των νοικοκυριών και για τη σημαντική αύξηση της σταθερής απασχόλησης» εκτιμούν οι αναλυτές της Alpha Bank στο εβδομαδιαίο οικονομικό δελτίο της τράπεζας.

«Συνολικά, η σημαντική επιβράδυνση της τάσης πτώσης των τιμών των διαμερισμάτων στο πρώτο εξάμηνο του 2014 σηματοδοτεί και την επιβράδυνση της πτώσης τους το 2014 ως σύνολο περί το -6,3% και ενισχύονται σημαντικά οι προοπτικές για σταθεροποίηση των τιμών των διαμερισμάτων από το 2015, ιδιαίτερα αν επαληθευτεί η πρόβλεψη για αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ κατά 2,9% το 2015».


ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΕΣ «ΜΕ ΤΟ ΣΤΑΓΟΝΟΜΕΤΡΟ»

«Παρά τη μεγάλη πτώση των τιμών των ακινήτων και το σημαντικό πλήθος των προς πώληση κατοικιών, σε πολλές περιπτώσεις, σε τιμές χαμηλότερες της πραγματικής τους αξίας οι συναλλαγές εξακολουθούν να διαμορφώνονται σε χαμηλά επίπεδα, καθώς οι πωλητές έχουν αρχίσει ήδη να προσδοκούν ότι δεν θα μειωθεί περαιτέρω η αξία της ακίνητης περιουσίας τους και διστάζουν να πωλήσουν, ενώ οι αγοραστές αναμένουν, προφανώς, περαιτέρω υποχώρηση των τιμών» εκτιμάται στην ανάλυση της τράπεζας.

«Η μέση περίοδος αναμονής έως τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών (από την ημέρα που τέθηκαν προς πώληση) εκτιμάται ότι έφθασε στο ένα έτος στους πρώτους μήνες του 2014, έναντι πέντε μηνών το 2009 (εκτιμήσεις υπηρεσιών της Τράπεζας της Ελλάδος). Επίσης, εκτιμάται τώρα ότι η έκπτωση επί της αρχικής τιμής ήταν κατά μέσο όρο 25% στο πρώτο εξάμηνο του 2014, έναντι 12,6% που υπολογίστηκε το 2009. Κατά συνέπεια, ο αριθμός των συναλλαγών επί των οικιστικών ακινήτων, που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, μειώθηκε σημαντικά και κατέληξε σε ακόμα πιο χαμηλό επίπεδο στο δεύτερο τρίμηνο του 2014, στις 3.003 συναλλαγές, από 4.008 το πρώτο τρίμηνο του 2014, έναντι 5.121 το δεύτερο τρίμηνο του 2013», όπως αναφέρεται.

Επισημαίνεται ότι ο αριθμός των συναλλαγών στα οικιστικά ακίνητα μειώθηκε από το υψηλό των 148,1 χιλ. το 2007, στις 30,9 χιλ. το 2012 και 23,8 χιλ. το 2013, οδεύοντας προς τις 15 χιλ. το 2014.


ΥΠΟΧΩΡΗΣΗ ΚΑΙ ΤΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΑΠΟ ΤΟ 2012

Οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν σωρευτικά την περίοδο 2000-2011 κατά 42,9%, ενώ από το 2012 αρχίζουν σταδιακά να μειώνονται και η μείωσή τους λαμβάνει εντονότερο ρυθμό το 2013. Ειδικότερα, ενώ η μείωση των ενοικίων των οικιστικών ακινήτων διαμορφώθηκε σε 2,1% το 2012, ο αρνητικός ρυθμός επιταχύνθηκε στο 6,8% συνολικά το 2013 και ακόμη περισσότερο στο -8,9% σε ετήσια βάση στο α’ εξάμηνο του 2014. Ωστόσο, τον Ιούλιο του 2014 η πτώση των ενοικίων επιβραδύνθηκε στο 7,3% σε ετήσια βάση, έναντι 9,7% τον Ιανουάριο του 2014. Παράλληλα, τόσο οι μισθωτικές όσο και οι αγοραίες αξίες στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων μειώθηκαν το β’ τρίμηνο του 2014, σε ετήσια βάση, σε σημαντικά μικρότερο βαθμό από το α’ τρίμηνο του 2014 και συνολικά στο 2013 και το 2012.

 Η Alpha Bank επισημαίνει ότι οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στις κύριες αγορές (prime) έχουν σταθεροποιηθεί το 2014 και ακόμα πιο θετικές είναι οι προβλέψεις για ανώτερης κατηγορίας τουριστικά ακίνητα, λόγω της έντονης αύξησης της τουριστικής ζήτησης κατά το τρέχον έτος. Αντίθετα, τα επαγγελματικά ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών αναμένεται να υποστούν περαιτέρω μείωση στα επόμενα τρίμηνα.

 Γενικά, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από εξαιρετικά χαμηλή ζήτηση και υπερβάλλουσα προσφορά. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται ασφαλώς στη μεγάλη πτώση των εγχώριων εισοδημάτων και στην αβεβαιότητα που εξακολουθεί να διέπει τα νοικοκυριά σχετικά με την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα και τη φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας.


ΣΤΑ 67 ΕΚΑΤ. ΟΙ ΑΓΟΡΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΑΔΕΙΕΣ ΠΑΡΑΜΟΝΗΣ

Σε εκδήλωση του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Αθηνών πραγματοποιήθηκε ειδική απολογιστική και ενημερωτική εκδήλωση του Οργανισμού Enterprise Greece. Κατά τη διάρκεια της εκδήλωσης, παρουσιάστηκαν τα στοιχεία συγκριτικής έρευνας σχετικά με τα αποτελέσματα των 14 πρώτων μηνών εφαρμογής του προγράμματος «Άδειες διαμονής πολιτών τρίτων χωρών για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα».

Το πρόγραμμα αυτό λειτουργεί ήδη από τον προηγούμενο χρόνο, στο πλαίσιο του Νόμου 4146/2013 του Υπουργείου Ανάπτυξης, Ανταγωνιστικότητας, Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων, περί διαμόρφωσης φιλικού αναπτυξιακού περιβάλλοντος για τις στρατηγικές και ιδιωτικές επενδύσεις, ώστε να διευκολυνθεί η παραμονή επενδυτών από τρίτες χώρες των οποίων οι επενδύσεις έχουν χαρακτηριστεί ως στρατηγικές, μέσω της παροχής διευρυμένων χρονικών ορίων παραμονής για τους εκπροσώπους των επενδυτικών φορέων, όπως και των συνεργατών τους. Παράλληλα, παρέχεται και η δυνατότητα χορήγησης άδειας διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών και σε μέλη των οικογενειών τους που προβαίνουν σε αγορά ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα η αξία της οποίας υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ.

 Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της συγκριτικής έρευνας, στην οποία συμμετείχαν επίσης η Ισπανία, η Πορτογαλία, η Μάλτα και η Κύπρος, στην Ελλάδα, έως την 30ή Σεπτεμβρίου του 2014, εισπράχθηκαν 67 εκατ. ευρώ, με μέσο όρο 317.000 ευρώ ανά κατοικία, εκδόθηκαν συνολικά 436 άδειες παραμονής, με την πλειοψηφία των αγοραστών να προέρχονται από τη Ρωσία, την Κίνα και την Αίγυπτο, ενώ από τον Μάιο του 2014 –οπότε και αποσαφηνίστηκαν ζητήματα σε σχέση με τον φόρο μεταβίβασης– εκδόθηκαν 210 άδειες για νέους ιδιοκτήτες, όπως επίσης και 182 άδειες για μέλη των οικογενειών τους.

 Σε αυτό το σημείο, σημειώνεται πως κάθε χώρα παρέχει μια γκάμα προνομίων, με την Ελλάδα να παρέχει στους κατόχους της άδειας παραμονής, πρόσβαση στη ζώνη Σένγκεν, δυνατότητα μίσθωσης του ακινήτου σε τρίτο και αγορά ακινήτου μέσω νομικού προσώπου.

Σύμφωνα με τον γενικό γραμματέα Πληθυσμού και Κοινωνικής Συνοχής του Υπουργείου Εσωτερικών, κ. Άγγελο Συρίγο, έως το τέλος του έτους οι αρμόδιοι φορείς θα προβούν σε περαιτέρω νομοθετικές βελτιώσεις για την παροχή περισσότερων προνομίων, με στόχο την ακόμη μεγαλύτερη αποδοτικότητά του.

Από την κυβέρνηση προωθούνται αλλαγές, έτσι ώστε μέσω του προγράμματος να δίνεται η δυνατότητα πρόσβασης στην ιθαγένεια και τη μακροχρόνια διαμονή, όπως και η δυνατότητα άδειας παραμονής και στους ανιόντες των ιδιοκτητών που έχουν άδεια. Παραδείγματος χάριν, αν ο απόγονος μιας οικογένειας αγοράσει κάποιο ακίνητο, θα μπορεί παρασχεθεί άδεια παραμονής και στους γονείς. Αν ο απόγονος παντρευτεί, θα μπορεί να παρασχεθεί άδεια στη σύζυγο αλλά και στους γονείς της συζύγου.

Επίσης, αλλάζει ο τρόπος παρουσίασης του προγράμματος, καθώς δεν θα πρόκειται για πενταετή άδεια, αλλά για μακροχρόνια άδεια, που θα ανανεώνεται κάθε πέντε χρόνια και θα αποκαλείται «μόνιμη άδεια παραμονής επενδυτή», ενώ η μεταβίβασή της θα προσδιορίζεται με σαφήνεια. Η ιδιοκτησία θα μπορεί να μεταβιβάζεται εντός της πενταετούς ισχύος και ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορεί να πάρει άδεια διαμονής, αφού τερματιστεί η άδεια του παλαιού ιδιοκτήτη.

Στα μειονεκτήματα που βρίσκουν οι ξένοι επενδυτές στη χώρα μας είναι ο υψηλός φόρος μεταβίβασης, ο ΕΝΦΙΑ, το ασταθές φορολογικό πλαίσιο και οι διπλές τιμές στα ακίνητα, δηλαδή οι αντικειμενικές και οι πραγματικές.

Από μελέτη που παρουσιάστηκε και συγκρίνει τα αποτελέσματα του ίδιου προγράμματος σε άλλες χώρες προκύπτει: Στην Πορτογαλία στους 24 μήνες εφαρμογής εκδόθηκαν 1.366 άδειες, στην Ισπανία στους 13 μήνες ζωής δόθηκαν 285 άδειες και στη Μάλτα στους 15 μήνες λειτουργίας πήραν 14 άτομα άδεια διαμονής. Το πιο ευνοϊκό πλαίσιο είναι εκείνο της Πορτογαλίας, αν και το απαιτούμενο ύψος επένδυσης είναι πάνω από 500.000 ευρώ.


ΑΓΟΡΑ ΑΕΕΑΠ

ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ 2 ΔΙΣ. ΑΠΟ GRIVALIA-ΠΑΝΓΑΙΑ


Σημαντικές επενδύσεις, κυρίως σε εμπορικά ακίνητα, εξήγγειλαν δύο από τις μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ της χώρας, η Grivalia και η Εθνική Πανγαία. Συγκεκριμένα, αναμένεται να τοποθετήσουν στην αγορά ακινήτων τα επόμενα 3-4 χρόνια κεφάλαια που θα αγγίξουν ακόμα και τα 2 δισ. ευρώ. Πλέον, η Grivalia ελέγχεται σε ποσοστό 41,5% από τον όμιλο Fairfax, ενώ η Εθνική Πανγαία έχει συμμαχήσει με την Invel Real Estate.

Με την ολοκλήρωση των δρομολογούμενων επενδυτικών σχεδίων τους, η μεν Grivalia θα βρεθεί με ένα χαρτοφυλάκιο αξίας 1,3 δισ. ευρώ, η δε Πανγαία με ακίνητα συνολικής αξίας 2,8 δισ. ευρώ.

Υπενθυμίζεται ότι σήμερα, η Grivalia διαθέτει χαρτοφυλάκιο 75 ακινήτων (τα 70 εκ των οποίων στην Ελλάδα), συνολικής επιφάνειας 620.000 τ.μ. και αξίας 726 εκατ. ευρώ, με βάση την πιο πρόσφατη εκτίμηση (τέλη Ιουνίου 2014). Αντίστοιχα, μόλις ολοκληρώσει τη διαδικασία συγχώνευσης με την MIG Real Estate, η Εθνική Πανγαία θα ελέγχει ένα χαρτοφυλάκιο αποτελούμενο από 305 ακίνητα (τα 300 εξ αυτών στην Ελλάδα), συνολικής αξίας 1,3 δισ. ευρώ και επιφάνειας άνω των 700.000 τ.μ.

Όσον αφορά τις μελλοντικές επενδύσεις της, η Πανγαία αναμένεται να προβεί και σε κινήσεις εκτός Ελλάδας, κυρίως στην Ιταλία, όπου υπάρχει μεγάλη γνώση της τοπικής αγοράς λόγω της Invel, αλλά και στα Βαλκάνια.

Όπως έγινε γνωστό, η Grivalia θα εστιαστεί αποκλειστικά στην ελληνική αγορά ακινήτων, όπου εκτιμάται ότι οι τιμές –τουλάχιστον των ποιοτικότερων ακινήτων– έχουν ολοκληρώσει τον καθοδικό τους κύκλο. Στο στόχαστρο της εταιρείας θα βρεθούν, κατά κύριο λόγο, κτήρια γραφείων, εμπορικά ακίνητα και αποθήκες/βιομηχανικά κτήρια. Στον αντίποδα, η απόκτηση τουριστικών/ξενοδοχειακών ακινήτων δεν βρίσκεται ψηλά στη λίστα των προτιμήσεών της, ενώ σε καμία περίπτωση δεν πρόκειται να κινηθεί για την απόκτηση χαρτοφυλακίων κατοικιών που προέρχονται από κατασχέσεις τραπεζών, σημείωσε ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, κ. Γιώργος Χρυσικός.

Πάντως, η διοίκηση της Grivalia θα εξετάσει την απόκτηση περαιτέρω ακινήτων του Δημοσίου στο πλαίσιο μελλοντικών διαγωνισμών του ΤΑΙΠΕΔ, έχοντας ήδη αποκτήσει πακέτο 14 ακινήτων του Δημοσίου, μέσω σχετικού διαγωνισμού πώλησης και επαναμίσθωσης.

Όσον αφορά τα τελευταία, η εταιρεία αναμένεται να οριστικοποιήσει σύντομα συμφωνία για την εκπόνηση προγράμματος συντήρησής τους, κόστος του οποίου θα επωμισθεί το Δημόσιο, που έχει πλέον τον ρόλο του μισθωτή. Παράλληλα, η Grivalia δρομολογεί μια σειρά επενδύσεων για την πραγματοποίηση εργασιών επισκευής και στη συνέχεια αναβάθμισης των υποδομών των εν λόγω κτηρίων. Όπως προκύπτει, τα πρώτα κτήρια που βρίσκονται στη «λίστα» για επισκευές είναι το ακίνητο της ΓΑΔΑ στη Λ. Αλεξάνδρας, το κτήριο του Γενικού Χημείου του Κράτους και εκείνο που στεγάζει το Υπουργείο Υγείας.

Ιδιαίτερα σημαντικό κρίνεται και το υπό διαμόρφωση πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης και πιστοποίησης των υφιστάμενων κτηρίων του χαρτοφυλακίου της Grivalia.

Σύμφωνα με τον κ. Χρυσικό, η μετατροπή ενός υφιστάμενου κτηρίου γραφείων σε βιοκλιματικό μπορεί να περιορίσει το κόστος των κοινόχρηστων δαπανών (που επιβαρύνουν τον μισθωτή) από 5 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, σε μόλις 1-2 ευρώ/τ.μ. Ως εκ τούτου, εκτιμάται ότι η Grivalia θα επιχειρήσει να καρπωθεί ένα μέρος τής εν λόγω εξοικονόμησης μέσω αύξησης των ενοικίων.


ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΩΝ ΑΕΕΑΠ

Εξάλλου, αλλαγές και στο καθεστώς λειτουργίας των επενδυτικών εταιρειών ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) έφερε πρόσφατο πολυνομοσχέδιο. Μεταξύ άλλων, προβλέπει πως μια ΑΕΕΑΠ μπορεί να προβαίνει σε επενδύσεις με τη συμμετοχή σε κάλυψη του αρχικού κεφαλαίου εταιρείας κατά την ίδρυσή της και όχι μόνο με συμμετοχή σε αύξηση κεφαλαίου υφιστάμενης εταιρείας. Επιπλέον, για τον υπολογισμό του ορίου δανεισμού μιας ΑΕΕΑΠ θα συνυπολογίζεται και το ενεργητικό τυχόν θυγατρικών τους εταιρειών.

 Προβλέπεται επίσης η ίδρυση θυγατρικών της ΑΕΕΑΠ με σκοπό την άντληση δανεισμού προς χρηματοδότηση των επενδύσεών της.

 Με το πολυνομοσχέδιο βελτιώνεται παλαιότερη ρύθμιση, σύμφωνα με την οποία απαγορεύεται η μεταβίβαση προς την ΑΕΕΑΠ ακινήτων που ανήκουν σε μετόχους και πρόσωπα της διοίκησης, ώστε πλέον να αφορά στον χρόνο έγκρισης του ενημερωτικού δελτίου, αντί στον χρόνο που οι κινητές αξίες εισάγονται προς διαπραγμάτευση.

 Με την προσθήκη νέας παραγράφου επαναδιατυπώνεται εξαίρεση από την ανωτέρω απαγόρευση εφόσον πρόκειται για εισφορά ακινήτου, είτε κατά την αρχική κάλυψη κεφαλαίου είτε κατά την αύξηση κεφαλαίου, και πάντως μέχρι την εισαγωγή προς διαπραγμάτευση των μετοχών της ΑΕΕΑΠ. Επίσης, προβλέπεται εξαίρεση από την ανωτέρω απαγόρευση εφόσον πρόκειται για ακίνητα περιορισμένης αξίας σε σχέση με το χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ και τη μεταβίβασή τους εγκρίνει αυξημένη πλειοψηφία της γενικής συνέλευσης της ΑΕΕΑΠ, κατόπιν διενέργειας αποτίμησης.

 Οι τροποποιήσεις, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, «θα διευκολύνουν την απόκτηση και τη μεταβίβαση ακινήτων προς την ΑΕΕΑΠ από συνδεδεμένα πρόσωπα υπό όρους, οι οποίοι αφενός προστατεύουν τα συμφέροντα των λοιπών μετόχων της ΑΕΕΑΠ και την ακεραιότητα της κεφαλαιαγοράς από τυχόν κατάχρηση του θεσμού της ΑΕΕΑΠ και αφετέρου θα επιτρέπουν τις επενδύσεις σε αποδοτικά ακίνητα».


ΑΡΘΡΟ


Γιάννης Παρασκευόπουλος, Dipl.-Kfm., MRICS, Γενικός Διευθυντής της ΔΑΝΟΣ, an alliance member of BNP Paribas Real Estate


ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ REAL ESTATE ΑΡΩΓΟΙ ΤΗΣ ΑΕΙΦΟΡΟΥ ΔΟΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΤΩΝ ΒΙΩΣΙΜΩΝ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ


Ο χάρτης των επενδύσεων σε παγκόσμιο επίπεδο είναι εμφανές ότι αλλάζει. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και οι διαχειριστές αυτών αντιλαμβάνονται τις επερχόμενες αλλαγές σε επίπεδο περιβαλλοντικό, κοινωνικό αλλά και διακυβέρνησης, γνωστό ως ESG Process (Environmental-Social-Governance) και αναζητούν πλέον βιώσιμες επενδύσεις.

Με τον όρο Βιώσιμη Επένδυση εννοούμε την επένδυση που έχει ενσωματώσει τόσο περιβαλλοντικά και κοινωνικά στοιχεία όσο και στοιχεία διακυβέρνησης στην ανάλυση των επενδυτικών αποφάσεων, με στόχο τη δημιουργία μακροπρόθεσμης αξίας τόσο για τους θεσμικούς επενδυτές και διαχειριστές κεφαλαίων όσο και για την κοινωνία στο σύνολό της. Οι Βιώσιμες Επενδύσεις θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τρία βασικά στοιχεία γνωστά και ως 3P, δηλαδή People-Planet-Profit.

 Για τους ιδιοκτήτες περιουσιακών στοιχείων, η ενσωμάτωση των παραγόντων ESG στην επενδυτική διαδικασία βοηθά στην αντιμετώπιση του «κενού» που υπάρχει μεταξύ μιας μακροπρόθεσμης επένδυσης και της βραχυπρόθεσμης συμπεριφοράς των διαχειριστών τους. Στην πραγματικότητα αποτελεί μια μορφή εκπαίδευσης όλων των μερών για σωστή ανάπτυξη και διαχείριση της επένδυσης.

Η πρόσβαση σε στοιχεία και πληροφορίες ESG με σκοπό την ενσωμάτωσή τους στη διαδικασία αξιόλογης των επενδύσεων είναι πλέον εύκολη, καθώς υπάρχουν Διεθνείς Κανονισμοί –και μάλιστα είναι αυξανόμενος ο ρυθμός ανάπτυξής τους– ενώ απαιτούν από τις εταιρείες να δημοσιοποιούν τις επιδόσεις τους σε ESG. Οι αναδυόμενες αγορές σαφώς και συμπεριλαμβάνονται.

 Επίσης, υπάρχουν διαθέσιμα δίκτυα έρευνας ESG σε επίπεδο οργανισμών, με στόχο την ενημέρωση και των επενδυτών και των ιδιοκτητών περιουσιακών στοιχείων, ενώ παράλληλα ιδιωτικές εταιρείες διαχείρισης κεφαλαίων και επενδύσεων αναπτύσσουν in house τμήματα για αυτές τις μελέτες.

Την τάση αυτή έχει υιοθετήσει και εφαρμόζει με επιτυχία και η BNP Paribas Real Estate, καθώς παρέχει προς τους επενδυτές-πελάτες της συμβουλευτικές υπηρεσίες επενδύσεων με ανάλυση ESG, καθώς και εκτιμήσεις ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη στοιχεία ενεργειακής απόδοσης και αειφορίας.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι πως το 2010 το τμήμα οικιστικής ανάπτυξης της BNP Paribas Real Estate λειτούργησε το “Green Suppliers Charter”, που έχει βασική απαίτηση οι συνεργάτες/πάροχοι των υπηρεσιών προς την εταιρεία να προσφέρουν αναγνωρισμένες πιστοποιήσεις και πρακτικές, ενώ παράλληλα τα επαγγελματικά και εμπορικά κτήρια που κατασκευάζονται από την ομάδα Property Development της BNP Paribas Real Estate πιστοποιούνται κατά HQE (France's High Environmental Quality badge). Τα ακίνητα αυτά πληρούν τις απαιτήσεις τόσο των επενδυτών όσο και των μισθωτών σε περιβαλλοντικό επίπεδο και σε επίπεδο εξοικονόμησης ενέργειας. Το ίδιο ισχύει και για την ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων.

 Σε ό,τι αφορά την ελληνική πραγματικότητα, είναι σαφές πως η Ελλάδα δεν μπορεί να μείνει εκτός αυτής της νέας τάξης πραγμάτων. Οι Βιώσιμες Επενδύσεις σε ό,τι αφορά το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων είναι η μόνη λύση όταν οι βασικοί επενδυτές προέρχονται κυρίως από το εξωτερικό και οι απαιτήσεις τους είναι υψηλές, αλλά κυρίως είναι σύμφωνες με τις διεθνείς επιταγές και τους αντίστοιχους Κανονισμούς.

Η ενεργειακά αποδοτική και αειφόρος προσέγγιση κυρίως για το υφιστάμενο κτηριακό απόθεμα –που αποτελεί και το βασικό χαρτοφυλάκιο για επενδύσεις– είναι μονόδρομος αλλά παράλληλα και κινητήριος δύναμη, καθώς μπορεί να επιμηκύνει τον κύκλο ζωής των κτηρίων, με στόχο την καλύτερη δυνατή αξιοποίησή τους.

Η εταιρεία ΔΑΝΟΣ, λαμβάνοντας υπόψη την αναπτυσσόμενη αυτή τάση αλλά και το καλό παράδειγμα της BNP Paribas Real Estate –που εκπροσωπεί στην Ελλάδα, στην Κύπρο και στη Σερβία– καθώς και την ανάπτυξη της αγοράς του real estate στην Ελλάδα μετά από 6 χρόνια ύφεσης, παρέχει υπηρεσίες ενεργειακής αποδοτικότητας και αειφορίας, με στόχο την καλύτερη και πιο αποδοτική διαχείριση για τους επενδυτές αλλά και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

  Περιεχόμενα
ΕΝ ΑΡΧΗ
ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟ
ΠΑΡΑΣΚΗΝΙΟ
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΛΙΜΕΝΩΝ
ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ: ΣΤΕΛΙΟΣ ΑΓΓΕΛΟΥΔΗΣ
ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ: ΓΙΑΝΝΗΣ ΚΟΥΛΙΑΣ
ΣΕ ΠΑΡΑΤΕΤΑΜΕΝΟ ΤΕΛΜΑ Η ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ
ΔΕΛΤΑ
ΦΑΚΕΛΟΣ ΚΡΙ ΚΡΙ
ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΑΓΟΡΕΣ
ΤΡΑΠΕΖΙΚΟΣ ΚΛΑΔΟΣ
ΙΑΤΡΙΚΟΣ ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ
DIGITAL BANKING CONFERENCE 2014
ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ
ΕΥΡΩΠΑΪΚΑ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΑ-ΜΕΡΟΣ ΙΙ
ΔΙΑ ΤΑΥΤΑ

 Όροι και προϋποθέσεις του site