Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Οκτώβριος 2008                              

ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟΤΗΤΑ: EUROMONEY


Η κρίση των ακινήτων,
γόνιμο έδαφος για τα Κρατικά
Επενδυτικά Κεφάλαια


Μία επέκταση των δραστηριοτήτων ακίνητης περιουσίας των λεγόμενων Sovereign Wealth Funds (SWF) θα μπορούσε να τονώσει την παγκόσμια αγορά ακινήτων κατά τουλάχιστον 100 δισ. δολάρια σύμφωνα με εκτιμήσεις κύκλων της αγοράς. Αν και τα SWF είναι αρκετά πλούσια σε ρευστά διαθέσιμα, αυτό δεν σημαίνει ότι θα «πετούν» τα κεφάλαιά τους, προκειμένου να αγοράσουν ότι προσφέρεται στις αγορές, αλλά μόνο ότι θα αναζητούν πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες.


Του Jethro Wookey


Τα SWF [1] ακούσθηκαν πιο έντονα στη διεθνή αγορά όταν εμφανίσθηκαν ως από μηχανής θεοί για να σώσουν τις παγκόσμιες και κυρίως αμερικανικές επενδυτικές τράπεζες που είχαν υποστεί σημαντικές απώλειες από τα στοιχήματά τους στην αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ μέσω των δευτερογενών τίτλων που βασίζονταν στην εν λόγω αγορά. Σήμερα ακούγεται σιγά-σιγά ότι τα κεφάλαια αυτά αρχίζουν να στοχεύουν ευθέως στην αγορά ακινήτων και υπάρχουν προσδοκίες ότι με αυτές τις κινήσεις τους θα μπορέσουν να αναθερμάνουν τον ταλαιπωρημένο τομέα των εμπορικών ακινήτων.
Καθώς τα SWF έχουν μαζέψει τρισ. δολάρια από τις πωλήσεις αποθεμάτων σε πετρέλαιο τα τελευταία χρόνια, γίνεται αυτονόητο γιατί έστω και μια μικρή τους ανάμειξη στην αγορά ακινήτων θα μπορούσε να ισοδυναμεί με τονωτική ένεση της τάξεως των 80-120 δισ. δολαρίων.
Η ελκυστικότητα που χαρακτηρίζει σταδιακά τις αγορές ακινήτων σε ΗΠΑ και Μ. Βρετανία είναι μόνο ένας από τους λόγους που τα SWF έχουν γίνει ακόμη πιο δραστήρια σε αυτές. Άλλοι λόγοι συνδέονται με τη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου τους σε παγκόσμιο επίπεδο, καθώς και με τη δυνατότητα να επενδύουν σε α’ τάξης περιουσιακά στοιχεία σε γεωγραφικές αγορές χωρίς γεωπολιτικό κίνδυνο (alpha generation [2]).


Επένδυση με ασφάλεια


Μέχρι πρότινος, η αγορά ακινήτων δεν έλκυε τα εν λόγω κεφάλαια, διότι οι χώρες προέλευσης των SWF ανέμεναν σταθερά έσοδα από την αγορά του πετρελαίου. Τώρα όμως που η τελευταία έχει φθάσει σε ένα επίπεδο ωρίμανσης, είναι καιρός για τα SWF να αναζητήσουν εναλλακτικές μορφές επένδυσης με σχετική ασφάλεια, όπως είναι η αγορά ακινήτων. Η πραγματική πρόθεση αυτών των κεφαλαίων είναι να αγοράζουν ακίνητα αλλά να μην κάθονται πάνω σε αυτά, με άλλα λόγια να πωλούν τα ακίνητα αυτά στην κατάλληλη χρονική στιγμή με ικανοποιητική υπεραξία.
Τα SWF ακολουθούν σήμερα μια στρατηγική παρόμοια με εκείνη άλλων μεγάλων χρηματοοικονομικών οργανισμών. Η στρατηγική τους έχει παγκόσμιο χαρακτήρα και αφορά πρώτα στη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων στην τοπική τους αγορά και μετά ενός διεθνούς χαρτοφυλακίου ακινήτων μέσω της επιλογής των κατάλληλων επενδυτικών ευκαιριών. Υπάρχουν όμως και SWF που είναι εδώ και χρόνια ενεργά στη διεθνή αγορά ακινήτων όπως για παράδειγμα το Government Investment Corp. της Σιγκαπούρης (από το 1982), το Abu Dhabi Investment Authority και το Kuwait Investment Authority (από το 1974). Είναι όμως τα νέα SWF που έχουν αναστατώσει τη διεθνή αγορά με την παρουσία τους και την ενεργητική επενδυτική στρατηγική τους. Για παράδειγμα μόλις πρόσφατα κυκλοφόρησε η είδηση ότι το Government Pension Fund της Σουηδίας αποφάσισε να κατανείμει στην αγορά ακινήτων το 5% του συνολικού ενεργητικού του ύψους 350 δισ. δολαρίων, ενώ η China Investment Corp. με ενεργητικό 200 δισ. δολαρίων φαίνεται να ρίχνει ματιές στην αγορά ακινήτων της Γερμανίας. Επίσης σύμφωνα με πηγές της αγοράς, το Βασίλειο της Σαουδικής Αραβίας πρόκειται να ανακοινώσει τη δημιουργία ενός fund με κεφάλαια της τάξεως των 900 δισ. δολαρίων με ανάλογους επενδυτικούς σκοπούς.


Προβληματικά ακίνητα


Σύμφωνα με στέλεχος της αγοράς κεφαλαίων του Dubai, το ζήτημα των ημερών είναι τα λεγόμενα distressed assets (προβληματικά περιουσιακά στοιχεία – ακίνητα). Με άλλα λόγια, υπάρχει ενδιαφέρον για τέτοιου είδους περιουσιακά στοιχεία όπου ο επενδυτής δεν θα βρεθεί στη θέση να υπερπληρώσει την απόκτησή τους, ενώ ταυτόχρονα θα μπορεί να αναμένει και υψηλότερη από το μέσο όρο απόδοση. Επίσης το γεγονός ότι τα SWF διαθέτουν μεγάλα αποθέματα ρευστότητας σημαίνει ταυτόχρονα, ότι βρίσκονται σε θέση επίσης να αγοράσουν φθηνότερα από κάποιο άλλο επενδυτή που θα χρησιμοποιούσε δανεισμό για να χρηματοδοτήσει την εξαγορά περιουσιακών στοιχείων.
Λόγω της κρίσης που έλαβε και λαμβάνει χώρα και των επιπτώσεων αυτής σε πλήθος κλάδων, οι αγορές οι οποίες αυτή τη στιγμή φαίνονται «αξιοπρεπείς» για τέτοιου είδους επενδύσεις είναι οι ΗΠΑ, Μ. Βρετανία και Δυτική Ευρώπη γενικότερα. Σε αυτές τις γεωγραφικές αγορές, οι τιμές των ακινήτων έχουν πέσει σε ελκυστικότερα επίπεδα με αποτέλεσμα, να προσελκύουν επενδυτές που μέχρι σήμερα αναζητούσαν ευκαιρίες σε αναδυόμενες αγορές όπως την Ασία. Ήδη αρκετά SWF αναζητούν ευκαιρίες εξαγορών σε χώρες όπως, η Μ. Βρετανία και η Ισπανία, όπου μέσω συνεργειών εφαρμόζουν ενεργητική στρατηγική ανάπτυξης ή ανάδειξης προβληματικών ακινήτων σε αποδοτικά περιουσιακά στοιχεία ενός χαρτοφυλακίου.
Συνεπώς, ενώ το θέμα των ημερών είναι πράγματι τα λεγόμενα distressed assets, πολλοί παίκτες της αγοράς εφαρμόζουν πλήθος μεθόδων και στρατηγικών για την ανάδειξη αξίας και την επίτευξη αποδόσεων. Μία από αυτές είναι οι στρατηγικές συνεργασίες όπως συμβαίνει μεταξύ των Singapore Government Investment Corp. και Orchard Street του Λονδίνου, ώστε να διασφαλισθεί η τοπική γνώση της αγοράς προς όφελος των επενδύσεων που θα αναληφθούν. Επίσης με τον τρόπο αυτό, παρακάμπτεται και ο ανταγωνισμός που διαφορετικά θα υπήρχε με τοπικούς παίκτες της αγοράς στόχου, εις βάρος όλων τελικά. Ασφαλώς στην επιλογή του τοπικού συνέταιρου θα μετρήσουν πολύ η εμπειρία του, η γνώση της αγοράς αλλά και το ιστορικό του από πλευράς επίτευξης αποδόσεων.


Ζητούμενο, η χρηστή διαχείριση


Μεταξύ των κεφαλαίων αυτών, υπάρχουν και περιπτώσεις που έχουν υποστεί σοβαρές απώλειες στα υπό διαχείριση κεφάλαιά τους ή που έχουν τελείως «καεί» από τις επιλογές τους. Για το λόγο αυτό, δηλαδή την αποφυγή της κακής διαχείρισης, τα περισσότερα SWF αρχίζουν πλέον να διοικούνται από επαγγελματίες και όχι από τα μέλη της οικογένειας των μετόχων ή τους φίλους αυτών. Σε άλλες περιπτώσεις συστήνονται ξεχωριστές εταιρίες διαχείρισης ακινήτων που αναλαμβάνουν ρόλο διαχειριστή για τα SWF. Στην πραγματικότητα, τα τελευταία συνηθίζουν να λειτουργούν και ως σιωπηλοί συνέταιροι αυτών των κεφαλαίων σε συγκεκριμένους κλάδους.
Ενδεικτικό παράδειγμα είναι το Government Investment Corp. της Σιγκαπούρης, το οποίο πέρα από τη συνεργασία του με την Orchard Street του Λονδίνου, επένδυσε 300 εκατ. δολάρια στη Rosen Real Estate Securities, ένα αμερικανικό hedge fund, το οποίο είτε αγοράζει απευθείας ακίνητη περιουσία, είτε συμμετέχει σε άλλες εταιρίες ακινήτων. Επίσης το κεφάλαιο της κυβέρνησης της Σιγκαπούρης προχώρησε σε κοινοπραξία με την αμερικανική εταιρία Host Hotels & Resorts, η οποία είναι ένα investment trust που διαθέτει μία από τις μεγαλύτερες περιουσίες σε ξενοδοχεία πολυτελείας ανά τον κόσμο.
Η κοινοπραξία αυτή έγινε με σκοπό να αναζητηθούν επενδυτικές ευκαιρίες τόσο στην Ασία όσο και στην Αυστραλία. Το προς επένδυση κεφάλαιο ανέρχεται σε 600 εκατ. δολάρια, ενώ μαζί με τη μόχλευση τα συνολικά υπό διαχείριση κεφάλαια θα φθάσουν τα 2 δισ. δολάρια.
Η Host Hotels θα συμμετέχει με 25% στο συγκεκριμένο σχήμα.
Το κεφάλαιο της Σιγκαπούρης επίσης έχει «απλώσει τα φτερά του» και στην αγορά της Ιταλίας μέσω της συνεργασίας του με την ING Real Estate, όπου από κοινού προέβησαν στην εξαγορά ενός μεγάλου εμπορικού κέντρου.  Η αξία της συγκεκριμένης συναλλαγής ξεπέρασε τα 400 εκατ. δολάρια και η συμμετοχή του καθενός μέρους ήταν 50%.
Όπως το GIC της Σιγκαπούρης, έτσι και άλλα SWF έχουν προχωρήσει σε ανάλογες στρατηγικές συμμαχίες, μετοχικά σχήματα ή κοινοπραξίες ή ακόμα και ίδρυση νέων εταιριών διαχείρισης, καθώς αναζητούν σε παγκόσμια κλίμακα τις κατάλληλες επενδυτικές ευκαιρίες. Ενδιαφέρουσα είναι η μέχρι στιγμής πρακτική που ακολουθείται στις αγορές της Μέσης Ανατολής. Στον Κόλπο του Μεξικού, τα SWF έχουν ιδρύσει ξεχωριστές εταιρίες ακινήτων με σκοπό να εντοπίσουν ευκαιρίες και να αναπτύξουν έργα σε τοπικό ή περιφερειακό επίπεδο. Αυτό όμως ήταν το πρώτο βήμα.


Παγκόσμιες φιλοδοξίες


Τώρα τα SWF επενδύουν τα κεφάλαιά τους σε διεθνούς κλίμακας έργα, προκειμένου να ικανοποιήσουν τις φιλοδοξίες τους στην αγορά ακινήτων ολόκληρου του πλανήτη. Για παράδειγμα, το SWF του Abu Dhabi με την ονομασία Mubadala Development Company έχει προχωρήσει σε συνεργασία με μια εταιρία του Σικάγο με το όνομα  “The John Buck Company” για επενδύσεις στο χώρο των ακινήτων. Η εταιρία του Abu Dhabi έχει ήδη πραγματοποιήσει επενδύσεις σε κλάδους όπως ενέργεια, τηλεπικοινωνίες, αεροναυπηγική, αυτοκινητοβιομηχανία, υγεία και ναυπηγεία. Στην υπό ίδρυση νέα εταιρία, η χώρα της Μέσης Ανατολής θα έχει συμμετοχή της τάξεως του 51% με τους εταίρους από το Σικάγο να συνεισφέρουν την τεχνογνωσία τους στον εντοπισμό επενδυτικών ευκαιριών πρώτα στην τοπική αγορά ακινήτων.
Με όλες αυτές τις εταιρίες να βρίσκονται στο στάδιο της διερεύνησης των επενδυτικών ευκαιριών, στη διεθνή αγορά ακινήτων παρά το λεγόμενο repricing των περιουσιακών στοιχείων εξαιτίας της κρίσης και της διαμόρφωσης ελκυστικότερων τιμών, ο πραγματικός ρόλος και οι μέγιστες δυνατές επιπτώσεις των SWF δεν έχουν ακόμη διαφανεί. Αν ληφθεί υπόψη ότι οι επενδύσεις στον παγκόσμιο κλάδο των ακινήτων ανήλθαν σε 759 δισ. δολάρια το 2007, η επίπτωση των SWF δεν αναμένεται μεγαλύτερη από 5%-8%. Σίγουρα εάν αυτή η εκτίμηση είναι έγκυρη, δεν πρόκειται τελικά για πραγματικό ταρακούνημα της αγοράς. Ίσως όμως να πρόκειται για μια γερή ψυχολογική ένεση ιδιαίτερα σε δύσκολους καιρούς όπως οι σημερινοί, ιδιαίτερα από τη στιγμή που τα συγκεκριμένα funds θα πραγματοποιούν τις συναλλαγές τους με μετρητά λόγω των υψηλών ρευστών διαθεσίμων τους. Επίσης σύμφωνα με αναλυτές της αγοράς, ενδιαφέρον παρουσιάζει ο βαθμός στον οποίο είναι έτοιμα αυτά τα funds να επενδύσουν σε εισηγμένες εταιρίες ακινήτων.
Συμπερασματικά, οι κύκλοι της αγοράς αναμένουν ότι τα SWF θα λειτουργήσουν σταδιακά σε όλα τα πεδία της διεθνούς αγοράς εμπορικών ακινήτων και ότι θα αναμειχθούν τελικά και με εισηγμένες μετοχές ακινήτων αλλά και αντίστοιχα παράγωγα προϊόντα. Αν και οι διαθέσεις αυτών των funds είναι να ωφεληθούν από αγορές που βρίσκονται σε δυσμενή θέση λόγω της στεγαστικής κρίσης, η κύρια αποστολή τους δεν θα είναι η ευκαιριακή αγορά περιουσιακών στοιχείων, αλλά μια μακροπρόθεσμη είσοδος σε ελκυστικές αξίες με σκοπό την επίτευξη ικανοποιητικών αποδόσεων.


[1]  Το Κρατικό Επενδυτικό Κεφάλαιο ή Sovereign Wealth Fund (SWF) αποτελεί ένα κρατικής φύσης επενδυτικό κεφάλαιο που επενδύει σε πλειάδα προϊόντων όπως μετοχές, ομόλογα, ακίνητα, πολύτιμα μέταλλα και άλλα παράγωγα προϊόντα. Τα εν λόγω κεφάλαια έγιναν διεθνώς γνωστά, όταν άρχισαν να επενδύουν σε επενδυτικές τράπεζες όπως τις Citigroup, Morgan Stanley και Merrill Lynch. Οι τελευταίες χρειάσθηκαν ενέσεις ρευστότητας μετά από την ανάμειξή τους στη μεγάλη στεγαστική κρίση της αγοράς των ΗΠΑ. Μερικά SWF ανήκουν σε κεντρικές τράπεζες και προέρχονται από τη συσσώρευση κεφαλαίων μέσω της διαχείρισης του τραπεζικού συστήματος.


[2]  Η διαδικασία με τον όρο "alpha generation" αναφέρεται στην επίτευξη -μέσω χρηματοοικονομικών και μαθηματικών μοντέλων- ανώτερων του μέσου όρου αποδόσεων από επενδύσεις στις αγορές χρήματος και κεφαλαίου.


 


Τη μετάφραση επιμελήθηκε το γραφείο εξειδικευμένων χρηματοοικονομικών μεταφράσεων της "Valuation & Research Specialists" ("VRS"). Επικοινωνία: info@iraj.gr

  Περιεχόμενα
Editorial
Επενδύσεις Προτάσεις Αγοράς
Επιχειρηματικά Βραβεία ΧΡΗΜΑ - South-East Europe Investment Conference 2008
Αφιέρωμα: Asset Managemnet
Αφιέρωμα: Εταιρική Κοινωνική Ευθύνη
Αφιέρωμα: Αμυντική Βιομηχανία
Αφιέρωμα: Αγορά Διαδικτύου
Επικαιρότητα
Φάκελοι
¶ρθρο: Προβλέπονται συγχωνεύσεις ευρωπαϊκών τραπεζών
Αποκλειστικότητα Euromoney - Πώς τα κατάφερε η Goldman Sachs:Στη διαχείριση κινδύνου "παίζει μπάλα" μόνη της
Αποκλειστικότητα Euromoney: Η κρίση των ακινήτων, γόνιμο έδαφος για τα Κρατικά Επενδυτικά Κεφάλαια
¶ρθρο: Η μετάβαση στα ΔΠΧΠ και η επίδρασή της στις εταιρίες του κλάδου τεχνολογίας του ΧΑ
Έρευνα της Stat Bank: ¶νω των 11 δισ. ευρώ ο τζίρος της αγοράς αυτοκινήτου
Έρευνα: Βιομηχανία "δύο ταχυτήτων" η ελληνική τουριστική αγορά
Επενδυτικά Θέματα
Στα ενδότερα της οδού Σοφοκλέους
Νέα της Αγοράς
Μετά την απομάκρυνση εκ του ταμείου...

 Όροι και προϋποθέσεις του site