Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Ιανουάριος-Φεβρουάριος 2009                              

ΘΕΜΑ


ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ


ΑΓΟΡΑΣΤΙΚΕΣ ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ
ΚΑΙ ΙΚΑΝΟΠΟΙΗΤΙΚΕΣ
ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ


«Η επενδυτική δραστηριότητα θα παραμείνει σε χαμηλά επίπεδα, καθώς θα περιοριστεί η δυνατότητα χρηματοδότησης, γεγονός που θα οδηγήσει σε αύξηση του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων και σε πτωτικές πιέσεις των εμπορικών αξιών τους. Στο πλαίσιο αυτό, δημιουργείται ένα περιβάλλον στο οποίο επενδυτές με καλή γνώση και συνεχή έρευνα της αγοράς θα μπορέσουν να επωφεληθούν»


από την Στεφανία Σούκη


Πόσο ασφαλές καταφύγιο παραμένει εν μέσω κρίσης η επένδυση σε ακίνητα; Το ερώτημα αυτό απασχολεί αυτή την περίοδο ουκ ολίγους επενδυτές στην Ελλάδα, όπου παραδοσιακά κυριαρχεί η άποψη ότι το ακίνητο αποτελεί διαχρονικά την πιο σίγουρη επένδυση. Το «πάγωμα» της αγοράς, τόσο στα επαγγελματικά ακίνητα όσο και στην κατοικία, σε συνδυασμό με τις υψηλές αποδόσεις των προθεσμιακών καταθέσεων (οι οποίες παρεμπιπτόντως ήδη αρχίζουν και μειώνονται) ήλθε να κλονίσει την άποψη αυτή, αφού δεν ήταν λίγοι οι επενδυτές το τελευταίο τρίμηνο του 2008 που, έστω κι αν είχαν την πρόθεση να αγοράσουν κάποιο ακίνητο, προτίμησαν να τοποθετήσουν τα κεφάλαιά τους σε προθεσμιακές καταθέσεις προς άγραν υψηλότερων αποδόσεων.
Tι μέλλει γενέσθαι εφ' εξής; Ως μία γενικότερη διαπίστωση για την αγορά ακινήτων αυτή την στιγμή είναι κατ' αρχάς ότι οι τράπεζες δεν δανείζουν για νέες αναπτύξεις και όσοι με τη σειρά τους έχουν απόθεμα ιδίων κεφαλαίων (όπως για παράδειγμα η Eurobank Properties AEEAΠ, η οποία έχει στα ταμεία της κεφάλαια άνω των 200 εκατ. ευρώ προς διάθεση από την τελευταία αύξηση κεφαλαίου ή η Lamda Development, η οποία επίσης διαθέτει σημαντική ρευστότητα που κινείται στα ίδια περίπου επίπεδα) τηρούν προς το παρόν στάση αναμονής.
Ωστόσο, οι προβλέψεις για τους επόμενους μήνες όσον αφορά τα επενδυτικά ακίνητα, κυρίως καταστήματα και γραφεία, μάλλον βελτιώνονται αφού οι συνθήκες που διαμορφώνονται πλέον στην αγορά θα ευνοήσει τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων. Τα στελέχη του εγχώριου real estate εκτιμούν ότι η αγορά θα αρχίσει να κινείται και πάλι από την άνοιξη και μετά, ενώ τα επενδυτικά ακίνητα  μέσα στους επόμενους μήνες θα είναι και πάλι ελκυστικά.


ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
«Η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων επηρεασμένη από τη διεθνή οικονομική κρίση του χρηματοπιστωτικού συστήματος δείχνει στασιμότητα και πτωτικές τάσεις», αναφέρει ο κ. Δ. Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services, θυγατρικής του ομίλου  EFG Eurobank στον τομέα της παροχής υπηρεσιών ακινήτων. «Παράγοντες όπως τα υψηλά επιτόκια χορηγήσεων, η οικονομική δυσπραγία των εταιριών, η μείωση της κατανάλωσης και η έλλειψη ρευστότητας της αγοράς έχουν συμβάλει στη σημαντική μείωση των πράξεων ακινήτων που πραγματοποιούνται, ως αποτέλεσμα, κυρίως, ασυμφωνίας μεταξύ των εμπλεκομένων πλευρών πωλητών - αγοραστών όσον αφορά στις προσδοκίες τους σχετικά με τις αποδόσεις και τις αξίες των επαγγελματικών ακινήτων.
Η αγορά σήμερα χαρακτηρίζεται ως buyers' market καθώς οι αγοραστές φαίνεται να έχουν την διαπραγματευτική ισχύ. Οι δυνητικοί αγοραστές αναζητούν υψηλότερες αποδόσεις για επενδύσεις σε ακίνητα λόγω υψηλότερου risk premium, δεδομένης και της αύξησης της απόδοσης των δεκαετών ομολόγων.
Επί του παρόντος, οι μισθωτικές αξίες δεν έχουν παρουσιάσει σημαντικές μεταβολές, αν και μελλοντικά δεν αποκλείονται διορθώσεις ως και 15% κατά περίπτωση. Εκτιμάμε ότι η επενδυτική δραστηριότητα θα παραμείνει σε χαμηλά επίπεδα, καθώς θα περιοριστεί η δυνατότητα χρηματοδότησης, γεγονός που θα οδηγήσει σε αύξηση του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων και σε πτωτικές πιέσεις των εμπορικών αξιών τους. Στο πλαίσιο αυτό, δημιουργείται ένα περιβάλλον στο οποίο επενδυτές με καλή γνώση και συνεχή έρευνα της αγοράς θα μπορέσουν να επωφεληθούν, καθώς θα προκύψουν επενδυτικές ευκαιρίες για απόκτηση ακινήτων σε ικανοποιητικές αποδόσεις», καταλήγει ο κ. Ανδρίτσος.


ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
Πώς διαμορφώνονται σήμερα οι αποδόσεις; «Στην παρούσα φάση όσον αφορά ειδικά τα ακίνητα εισοδήματος, οι μισθωτικές αποδόσεις έχουν ανέβει σημαντικά, ενώ οι τιμές των ακινήτων έχουν παρουσιάσει σημαντική πτώση», επισημαίνει ο κ. Κυριάκος Ευαγγέλου, γενικός διευθυντής της Emporiki Real Estate, θυγατρικής του ομίλου της Εμπορικής Τράπεζας στον τομέα των ακινήτων. «Αυτή την περίοδο οι μικτές αποδόσεις στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, η οποία παράγει σταθερό εισόδημα για τον επενδυτή, διαμορφώνονται σε επίπεδα λίγο υψηλότερα του 7% - 7,5%. Πράγμα που σημαίνει ότι η καθαρή απόδοση μετά από φόρους διαμορφώνεται σε επίπεδα λίγο υψηλότερα του 6,5%.»
Τι σημαίνει όμως ένα καλό ακίνητο εισοδήματος; «Σε αυτή την κατηγορία μπορεί να είναι ένα κεντρικό κατάστημα σε μία καλή εμπορική περιοχή το οποίο έχει ένα καλό ενοικιαστή, όπως π.χ. μία γνωστή, πολυεθνική ή ακόμη και εγχώρια αλυσίδα ένδυσης, η οποία μπορεί να του προσφέρει μία "ασφάλεια" ως προς την καταβολή των μισθωμάτων. Επίσης ένα καλό ακίνητο εισοδήματος είναι ένας σύγχρονος χώρος γραφείων, με έναν καλό ενοικιαστή, ο οποίος καταβάλλει με συνέπεια τα μισθώματα. Επομένως εκτιμώ ότι αυτή την στιγμή και με δεδομένο ότι το EURIBOR κινείται πτωτικά (τάση η οποία αναμένεται να συνεχισθεί και στο μέλλον) το επενδυτικό ακίνητο είναι ελκυστικό. Βεβαίως αυτή την περίοδο, η αγορά ακινήτων συνολικά είναι παγωμένη, με τις τράπεζες να μην χρηματοδοτούν νέες αναπτύξεις και τους επενδυτές από την πλευρά τους να τηρούν στάση αναμονής θεωρώντας ότι οι τιμές θα πέσουν περισσότερο και άρα δε συμφέρει να αγοράσει κανείς υπό αυτές τις προϋποθέσεις.»


ΖΗΤΟΥΜΕΝΟ Η ΡΕΥΣΤΟΤΗΤΑ
Φυσικά και στην αγορά ακινήτων αυτή την στιγμή επικρατεί το μότο «Cash is the King» («Το ρευστό είναι ο Βασιλιάς») χωρίς ωστόσο αυτό να σημαίνει ότι ο επενδυτής που διαθέτει μετρητά αυτή την στιγμή δεν έχει ρίσκο: «Ειδικά στο real estate το ρίσκο για όσους έχουν μετρητά αυτή την περίοδο έχει να κάνει με δύο βασικά ζητήματα», επισημαίνει  ο κ. Ευαγγέλου.
«Το πρώτο, είναι το ρίσκο να πέσει κι άλλο η αγορά και  συνεπώς οι αξίες των ακινήτων και άρα ουσιαστικά να αγοράσει σήμερα ένα ακίνητο, το οποίο θα μπορούσε να αγοράσει σε μεταγενέστερο χρόνο φθηνότερα. Το δεύτερο είναι το ρίσκο του ενοικιαστή: Ακόμη δηλαδή κι αν αγοράσει ένας επενδυτής ένα κεντρικό κατάστημα σε μία καλή εμπορική περιοχή ή ένα καλό γραφείο, υπάρχει ο κίνδυνος η εταιρεία που το μισθώνει να μην έχει τη δυνατότητα να καταβάλλει με συνέπεια τα μισθώματα ή να προχωρήσει λόγω της κρίσης σε περικοπές προσωπικού, εξόδων και γενικότερα λειτουργικών δαπανών, εντάσσοντας μέσα σε αυτές και το ενοίκιο που πληρώνει για τα γραφεία της.»
Ειδικά ως προς το τελευταίο, όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν μεσίτες που δραστηριοποιούνται στον τομέα του επαγγελματικού ακινήτου, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις εταιρειών, το τελευταίο τρίμηνο, που έχουν ήδη μετακομίσει ή ζητούν να μετακομίσουν σε φθηνότερα γραφεία, ακόμη κι αν αυτά δεν είναι μεγάλης προβολής. Μάλιστα, στο δίλημμα χαμηλότερο κόστος ή μεγαλύτερη προβολή, παρατηρείται το τελευταίο διάστημα η τάση από τις εταιρείες να προτιμούν το πρώτο, ενώ δεν είναι λίγες και οι περιπτώσεις εταιρειών που βάζουν πωλητήριο στα ιδιόκτητα γραφεία τους προκειμένου να ενισχύσουν τη ρευστότητά τους ή να απελευθερώσουν κεφάλαια για τυχόν σχεδιαζόμενες επενδύσεις.
«Ειδικά πάντως στο κομμάτι των επαγγελματικών ακινήτων, η πτώση το τελευταίο διάστημα είναι μεγάλη, για πρώτη φορά και στις τιμές των οικοπέδων», επισημαίνει ο κ. Ευαγγέλου. «Για πρώτη φορά παρατηρείται πτώση ακόμη και 30%  για μεγάλα επαγγελματικά οικόπεδα σε καλές περιοχές όπως π.χ. αυτές της Εθνικής Οδού, (σ.σ. η οποία τα τελευταία χρόνια προσελκύει ολοένα και μεγαλύτερο αριθμό εταιρειών) ή ακόμη και στα πέριξ της Λ. Κηφισίας. Η πτώση στις τιμές των κτιρίων έχει συμπαρασύρει και τη γη, η οποία σταθερά στην Αθήνα εκινείτο τα τελευταία χρόνια ανοδικά.»


Η ΕΠΙΛΟΓΗ ΤΩΝ ΜΙΚΡΟΕΠΕΝΔΥΤΩΝ
Για τους έχοντες αυτή την στιγμή λιγότερα κεφάλαια ή μικροποσά να επενδύσουν, αλλά παρ' όλα αυτά θεωρούν το ακίνητο ως την ασφαλέστερη επένδυση, οι έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα αποτελούν αυτή την στιγμή μία καλή σχετικά επιλογή. Ποιες είναι αυτές; Η επένδυση σε Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας. Στο ΧΑ υπάρχουν αυτή την στιγμή μόνο δύο ΑΕΕΑΠ, η Πειραιώς και η Εurobank Properties, οι οποίες αυτή την περίοδο διαπραγματεύονται με μεγάλο discount.
 Η Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ έχει χρηματιστηριακή αξία περίπου 364 εκατ. ευρώ όταν τα ίδια κεφάλαιά της (στοιχεία 30.9.08) ήταν 726,6 εκατ. ευρώ, δηλαδή η μετοχή της διαπραγματεύεται με discount της τάξεως του 50%. Αντίστοιχα, η Πειραιώς ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύεται με discount της τάξεως του 44%, αφού η χρηματιστηριακή της αξία έχει διαμορφωθεί στα 63 εκατ. ευρώ και τα ίδια κεφάλαιά της είναι 112,6 εκατ. ευρώ.
Οι ΑΕΕΑΠ έχουν εξασφαλισμένα έσοδα από τα μισθώματα που λαμβάνουν, ενώ δίνουν και μεγάλο μέρισμα. Στην περίπτωση μάλιστα που οι δύο εταιρείες κρατήσουν το περυσινό μέρισμα, η συγκεκριμένη επένδυση αποτελεί μία σχετικά ασφαλή και ελκυστική επιλογή για έναν μικροεπενδυτή, με ενδεχόμενο να αποφέρει αποδόσεις ακόμη και πάνω από 7%. Βέβαια, ο κίνδυνος  που υπάρχει σε αυτή την περίπτωση είναι η έκθεση του Ελληνικού Χρηματιστηρίου, χωρίς αυτό βέβαια να αποκλείει και το αντίθετο, ήτοι την προοπτική υπεραξιών στην περίπτωση που ανέβει ο Γενικός Δείκτης.


Η ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
Πέραν των έμμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, δεν είναι λίγοι οι μικροεπενδυτές που θεωρούν πιο σίγουρο, ακόμη και τώρα τον κλάδο της κατοικίας. Οι προοπτικές ωστόσο ειδικά για το πρώτο εξάμηνο του 2009 για την κατοικία κάθε άλλο παρά θετικές μπορεί να χαρακτηρισθούν, αφού η αγορά κυριολεκτικά έχει παγώσει. της αγοράς έχει  Στο ερώτημα τι μπορεί να περιμένουμε το πρώτο εξάμηνο του 2009 για την αγορά κατοικίας απαντά ο κ. Λ. Τασούλας, Διευθυντής του Brokerage Department της Eurobank Property Services:
«Μάλλον τίποτε σπουδαίο, καθώς η αγορά ακινήτων δεν φαίνεται να ανακάμπτει γρήγορα από την κρίση στην οποία βρίσκεται. Η κατοικία είναι εκείνη η οποία θα πληρώσει το μεγαλύτερο λογαριασμό σε αυτή τη κρίση. Η ζήτηση έχει περιορισθεί πάρα πολύ και οι προοπτικές, να ανοίξουν οι τράπεζες τα ταμεία τους, να αυξηθεί η ρευστότητα στην αγορά άμεσα, δεν είναι καθόλου ενθαρρυντικές.
«Οι κατασκευαστές παράλληλα δε φαίνονται διατεθειμένοι να μειώσουν τις τιμές τους και οι μοναδικές πιέσεις που μάλλον θα δούμε θα πρέπει να αναζητηθούν στις μεταχειρισμένες κατοικίες, οι ιδιοκτήτες των οποίων θα αναγκάζονται να πουλήσουν αναζητώντας ρευστότητα για τις ανάγκες τους και μάλλον όχι για να αναβαθμίσουν τις συνθήκες στέγασής τους. Αυτό εκτιμάμε ότι θα συμπιέσει κάπως τις τιμές. Φυσικά μια μερίδα πληθυσμού εξακολουθεί να έχει ρευστότητα, αλλά και αυτή προτιμά σε μεγάλο ποσοστό να τηρεί στάση αναμονής προσδοκώντας την ευκαιρία. Στην αγορά εξοχικής κατοικίας τα πράγματα πιθανόν να είναι κάπως χειρότερα, καθώς, αφ' ενός αποτελεί μια δευτερεύουσα στεγαστική ανάγκη (και προτεραιότητα) και αφ' ετέρου θα επηρεαστεί άμεσα από την αναμενόμενη πτώση του τουρισμού μας, σε συνδυασμό με την κρίση στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές οικονομίες.
Ο Σερ Ουίνστον Τσόρτσιλ είχε πει πολύ σοφά, ότι «ο αισιόδοξος βλέπει μια ευκαιρία σε κάθε καταστροφή, ενώ ο απαισιόδοξος βλέπει μια καταστροφή σε κάθε ευκαιρία. Εμείς πιστεύουμε ότι αξιόλογες ευκαιρίες υπάρχουν, ακόμη και σήμερα, πολλές».
Οι αποδόσεις αυτή την στιγμή στην κατοικία, για έναν ιδιοκτήτη δηλαδή που μισθώνει ένα ακίνητο διαμορφώνονται κοντά στο 5%. Πιο εύκολα, όπως είναι ευνόητο, μισθώνονται τα μικρότερα και τα μεταχειρισμένα ακίνητα, για τα οποία υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση, αφ' ενός  λόγω μεγέθους, αφ' ετέρου λόγω χαμηλότερης τιμής.



 

  Περιεχόμενα
Editorial: Αναζητώντας απαντήσεις που αξίζουν χρυσάφι
Επικαιρότητα
Προτάσεις Αγοράς: Χρηματοστήριο - το «παιχνίδι» πέρασε στους πολιτικούς!
Στιγμιότυπα από τη Σοφοκλέους
Συνέντευξη: Σπύρος Καπράλος - Πρόεδρος Χρηματιστηρίου Αθηνών
Άρθρο: Η παγκόσμια οικονομική κρίση και οι χρηματιστηριακές αγορές
Θέμα: Οι 4 εποχές του χρηματιστηρίου και τι «διδάσκουν» για τις επενδύσεις
Θέμα: Επενδύσεις σε ακίνητα - Αγοραστικές ευκαιρίες, ικανοποιητικές αποδόσεις
Θέμα: Προτείνεται ειδικό βαλκανικό πακέτο στήριξης
Ανάλυση Merrill Lynch: Πώς βλέπει το επενδυτικό 2009 ο Gary Dugan της Merrill Lynch
Αφιέρωμα: Εταιρίες Δημοσίου
Παρουσίαση: Ο νομπελίστας P.Krugman για την οικονομική κρίση
Αφιέρωμα: South-East Europe Insurance Conference 2008
Παρουσίαση: ΧΡΗΜΑ & INSURANCE WORLD - Νέες κσι ανανεωμένες εκδόσεις της Metaholding
Αφιέρωμα: Αγορά μαζικής εστίασης
Παρουσίαση: IDC Security Roadshow 2009
Αφιέρωμα: Καταθετικά προϊόντα τραπεζών
Αφιέρωμα: Αγορά γαλακτοκομικών προϊόντων
Διεθνείς Αγορές: 2009, με βαρυχειμωνιά
Ανάλυση Schroders: Πως βγήκαν οι αγορές από τις προηγούμενες υφέσεις
Αποκλειστικότητα Euromoney: Πως οι εταιρείες θα επιβιώσουν όσο διαρκεί η κρίση ρευστότητας
Ανάλυση BlackRock: Οι προοπτικές του 2009
Στα ενδότερα του Χρηματιστηρίου Αθηνών
Τα νέα της αγοράς
Δια ταύτα...: Μάλλον, για χλωμό το βλέπουμε

 Όροι και προϋποθέσεις του site