Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Ιούλιος-Αύγουστος 2009 - Τεύχος 354                              

«ΠΕΡΕΣΤΡΟΪΚΑ» ΓΙΑ ΤΗ ΡΩΣΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ


Το 2008, οι εταιρίες ανάπτυξης ακίνητης περιουσίας στη Ρωσία επλήγησαν από ένα βίαιο συνδυασμό ραγδαίας συρρίκνωσης των χρηματοδοτικών τους επιλογών και δραστικής μείωσης της ζήτησης εκ μέρους των εν δυνάμει πελατών, συγκυρία που οδήγησε τις αποτιμήσεις των μετοχών τους σε κατάρρευση. Ο Guy Norton του Euromoney διερευνά, στη Μόσχα, τις προοπτικές ανάκαμψης.

από τον Guy Norton


Πάντα να διαβάζεις τα ψιλά γράμματα. Βασικός κανόνας κάθε επιτυχούς επενδυτικής (και όχι μόνο) στρατηγικής, ο οποίος προφανώς αγνοήθηκε από πολλούς στην περίπτωση της αγοράς ακινήτων της Ρωσίας. Στην περίοδο πριν από την εκδήλωση της κρίσης που προκάλεσε η φούσκα των ακινήτων στις ΗΠΑ, επενδυτές στη ρωσική αγορά έσπευσαν να επενδύσουν δισεκατομμύρια δολάρια συμμετέχοντας σε πλήθος αρχικών δημοσίων εγγραφών εταιριών του κλάδου, σαν να καθοδηγούνταν από την πεποίθηση ότι η ζήτηση και οι τιμές των ρωσικών ακινήτων και των συναφών μετοχών θα κινούνταν εσαεί ανοδικά και μόνον ανοδικά. Η υπεραισιόδοξη αυτή προσδοκία βεβαίως όχι μόνο διαψεύσθηκε, αλλά το όνειρο έγινε εφιάλτης για όσους είχαν ανοιχτεί πολύ στην αγορά, καθώς οι χρηματοδοτήσεις προς τις εταιρίες ανάπτυξης ακινήτων και τους πελάτες τους στέρεψαν, ενώ οι τιμές των εμπορικών ακινήτων και των κατοικιών υποχώρησαν δραστικά: κατά 30% έως 50% το τελευταίο δωδεκάμηνο, χωρίς ο κατήφορος να έχει ακόμη σταματήσει.
Αλήθεια είναι ότι οι αγορές ακινήτων και οι μετοχές του κλάδου επλήγησαν σοβαρά -τους τελευταίους 12 μήνες- σε πολλά μέρη του κόσμου, πουθενά όμως οι επιτπώσεις δεν προσέγγισαν καν τις καταστροφικές συνέπειες που η κρίση επέφερε στις αποτιμήσεις της ρωσικής αγοράς. Σύμφωνα με έρευνα που έγινε σε παγκόσμιο επίπεδο, η μέση υποχώρηση του κλάδου στις αναδυόμενες αγορές ήταν της τάξης του 40%, ενώ στο ίδιο διάστημα οι ρωσικές αποτιμήσεις έπεφταν 95% χαμηλότερα, τοποθετώντας τη Ρωσία στη χειρότερη θέση όλων των μεγάλων οικονομιών από πλευράς επιδόσεων του κλάδου ακινήτων. Η «φούσκα» σε όλο της το μεγαλείο...
«Από την αρχή της μεγάλης ζήτησης μετοχών, πιστεύαμε ότι η ρωσική αγορά ακινήτων ήταν μια μεγάλη ‘φούσκα’ (λέει ο Thies Ziemke, γενικός διευθιυντής της ρωσικής εταιρίας διαχείρισης κεφαλαίων ParusKreml Capital Management). Οι τιμές των ακινήτων ήταν ήδη πολύ υψηλές, ώστε να μη διαφαίνεται περιθώριο άλλης ανόδου. Όλες οι δημόσιες εγγραφές βασίζονταν σε προβλέψεις πολύ ισχυρής ζήτησης και σημαντικής ανόδου στις τιμές, προσδοκίες που αποδείχθηκαν απολύτως εσφαλμένες».


ΑΚΟΜΗ «ΑΡΚΟΥΔΕΣ»
Παρ’ όλο που οι αποτιμήσεις έχουν πλέον καταρρεύσει, ο κ. Ziemke θεωρεί ότι οι «αρκούδες» ελέγχουν ακόμη την αγορά ακινήτων, καθώς η εκτεταμένη μόχλευση των εμπλεκομένων σε αυτήν, αλλά και σοβαρά ζητήματα σχετικά με την εταιρική διακυβέρνηση, είναι παράγοντες που δεν επιτρέπουν -ακόμη και τώρα, μετά την τεράστια κατρακύλα- ιδιαίτερη αισιοδοξία για αντιστροφή του κλίματος και ανάκαμψη. «Δεν κρίνουμε τις επενδύσεις μας μόνο βάσει της πιθανής μελλοντικής αξίας τους, αλλά και βάσει της σημερινής», εξηγεί ο κ. Ziemke.
Ο Evgeny Fetisov, γενικός διευθυντής της Da Vinci Capital Management, τηρεί μια εξ ίσου κυνική στάση σχετικά με την αξία των μετοχών εταιριών εκμετάλλευσης ακινήτων. «Οι καλές εποχές παρήλθαν για τον κλάδο real estate», δηλώνει. «Το βασικό πρόβλημα του κλάδου είναι να εξασφαλίσει χρηματοδότηση. Οι περισσότερες τράπεζες είτε αδυνατούν είτε δεν είναι πρόθυμες να δανείσουν τις επιχειρήσεις του χώρου. Χωρίς μόχλευση οι εταιρίες δεν μπορούν να αναπτυχθούν και, κατά συνέπεια, η ρωσική αγορά ακινήτων είναι καταδικασμένη να βαλτώσει για τα επόμενα τρία με τέσσερα χρόνια.»
Ο Neil Smith, γενικός διευθυντής της Florin Investment Management, συμφωνεί. «Δεν υπάρχει πιθανότητα ανάκαμψης του κλάδου σε σύντομο χρονικό διάστημα», λέει. «Φυσικά και τα ξένα funds ακινήτων δεν συνωστίζονται στην ‘ουρά’ για να αδράξουν τις ρωσικές ‘ευκαιρίες’. Γιατί να διακινδυνεύσουν εδώ, επιδιώκοντας απόδοση 15%-16%, ενώ μπορούν να έχουν ένα ευκολότερο και ασφαλέστερο 12%-13% στο Ηνωμένο Βασίλειο;» Ο κ. Smith προσθέτει ότι η αγορά ακινήτων της Ρωσίας αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα των υπερβολών που σημειώθηκαν κατά την -τροφοδοτούμενη από τις αγορές πρώτων υλών- οικονομική ανάπτυξη της περιόδου 2000-2007, ανάπτυξη που έκανε τις τιμές των ακινήτων να απολέσουν επαφή με την οικονομική πραγματικότητα. «Οι επενδυτές ενεργούσαν σαν να έπαιζαν με ψεύτικα χρήματα. Πώς αλλιώς μπορεί να εξηγηθεί η επένδυση 30 χιλιάδων δολαρίων ανά τετραγωνικό μέτρο για ένα διαμέρισμα στη Μόσχα; Σε μια χώρα με πρακτικώς απεριόριστες εδαφικές εκτάσεις, δεν υπάρχει απολύτως καμία λογική αιτιολόγηση για τέτοια επίπεδα τιμών.»
Ο κ. Fetisov της Da Vinci εκφράζει μια παρόμοια άποψη. «Δεν υπάρχει κανείς λόγος που να καθιστά τις κατοικίες στη Μόσχα ακριβότερες από εκείνες στο Παρίσι ή το Λονδίνο. Το εργατικό κόστος και το κόστος των υλικών είναι χαμηλότερο, οι μισθοί γενικώς είναι χαμηλότεροι, ενώ η συνολική υποδομή είναι πολύ χειρότερη», σχολιάζει.


ΕΚΠΟΙΟΥΝ ΓΙΑ ΝΑ ΕΠΙΒΙΩΣΟΥΝ
Η κατάσταση οδήγησε εταιρίες εκμετάλλευσης ακινήτων, που διέθεταν και άλλους κλάδους δραστηριότητας, να εκποιήσουν τέτοιες μονάδες με σχετικά υψηλότερη αξία και δυνατότητα εξεύρεσης αγοραστών, προκειμένου να αντιμετωπίσουν τις σημαντικές δυσχέρειες που τους προκαλεί η έλλειψη ρευστότητας. Άλλοι developers βρίσκονται σε διαπραγματεύσεις με τράπεζες, προκειμένου να ρυθμίσουν και αναχρηματοδοτήσουν τις οφειλές τους, ενώ επίσης έχουν καταφύγει σε ειδικούς συμβούλους ή επιδιώκουν στρατηγικές συμμαχίες με μεγάλους ομίλους, με στόχο τη συνολική αναδιάρθρωσή τους («περεστρόικα», για να θυμηθούμε και την «ανασυγκρότηση» που προωθούσε ο Μιχαήλ Γκορμπατσόφ).
Βασισμένος σε έρευνα που διεξήγαγε η Renaissance Capital, ο αναλυτής της εταιρίας Jeppe De Boer λέει ότι το συνολικό χρέος του κλάδου ανέρχεται σε 80 δισ. δολάρια. «Η εντύπωση που έχουμε αποκομίσει είναι ότι οι περισσότεροι developers συζητούν ήδη με τις τράπεζες σχετικά με την αναδιάρθρωση του χρέους τους», λέει ο κ. De Boer, που συμπληρώνει: «Πολλοί developers βάσιζαν τις δραστηριότητές τους σε βραχυπρόθεσμο δανεισμό και στην πεποίθησή τους ότι θα μπορούσαν συνεχώς να τον ανανεώνουν». Αντιμετωπίζουν, λοιπόν, πρόσθετο σημαντικό πρόβλημα, καθώς είτε έχουν ξοδέψει όλα τα κεφάλαια που δανείσθηκαν, για να κτίσουν επαγγελματικούς χώρους που τώρα παραμένουν αναξιοποίητοι και φυσικά χωρίς έσοδα, είτε υπολόγιζαν να χρηματοδοτήσουν την ανάπτυξή τους προβαίνοντας σε προπωλήσεις κατοικιών.
Ο κ. De Boer θεωρεί ότι η δυνατότητα των εταιριών εκμετάλλευσης ακινήτων να επαναδιαπραγματευθούν και αναδιαρθρώσουν το χρέος τους θα βασισθεί, εν πολλοίς, στις προοπτικές που οι δανειστές ή οι νέοι επενδυτές βλέπουν ότι διαγράφονται για τον κλάδο. Για την ακρίβεια, αν αυτοί θεωρούν ότι ο κλάδος μπορεί να ανακάμψει χωρίς δικές τους επανειλημμένες «ενέσεις» ρευστότητας. «Υπάρχει τεράστια διαφορά μεταξύ των προσδοκιών που μπορεί κανείς να έχει από ένα ημιτελές έργο και των απτών οφελών που προκύπτουν από ένα ακίνητο που βρίσκεται ήδη σε χρήση και αποδίδει κάποιο έσοδο», επισημαίνει ο κ. De Boer, ενώ αναφορικά με την πιθανότητα εισροής ξένων κεφαλαίων στον κλάδο, που διψάει για χρηματοδότηση, δηλώνει: «Καλώς ή κακώς, σήμερα υπάρχει ελάχιστο μόνο διεθνές ενδιαφέρον για τον κλάδο ακινήτων της Ρωσίας, οπότε οι developers θα πρέπει να βρουν εγχώριες λύσεις στο πρόβλημα της έλλειψης ρευστότητας».


ΤΡΑΠΕΖΙΚΗ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗ
Από τα λίγα ενθαρρυντικά σημεία στην υπόθεση είναι το γεγονός ότι οι μεγάλες κρατικές τράπεζες είναι διατεθειμένες και ικανές να υποστηρίξουν τον κλάδο. «Είμαστε ακόμη πρόθυμοι να παράσχουμε χρηματοδότηση σε εταιρίες ακινήτων, ειδικά μάλιστα σε οικιστικά εγχειρήματα που υλοποιούνται από πιστωτικώς ποιοτικούς κατασκευαστές», λέει και ο James Corrigan, παγκόσμιος επί κεφαλής real estate του τομέα επενδυτικής τραπεζικής στην VTB Capital. Εξηγεί, επίσης, ότι η VTB Capital επιδιώκει την απόκτηση συμμετοχών σε στοιχεία ενεργητικού του χώρου των ακινήτων σε συνεργασία με διεθνείς συνεταίρους.
«Διαθέτουμε την τοπική γνώση και εμπειρία ώστε να διαχειρισθούμε ακίνητα εδώ στη Ρωσία», λέει ο κ. Corrigan. Αν και υπάρχει εκτεταμένη εικοτολογία περί του ότι διεθνή επενδυτικά funds του real estate θα επιδιώξουν να αποκτήσουν ακίνητα «αντί πινακίου φακής», ο κ. Corrigan επισημαίνει ότι -μέχρι στιγμής- πολύ λίγη σχετική δραστηριότητα έχει όντως εκδηλωθεί. «Υπάρχει πράγματι πολλή προθυμία από πιθανούς αγοραστές, αλλά παράλληλα και πολλή διστακτικότητα από τους εν δυνάμει πωλητές», εξηγεί. Εκτιμά ότι το μεγαλύτερο ενδιαφέρον θα εκδηλωθεί για τις «ναυαρχίδες» των σχετικών επενδύσεων, κυρίως σε ακίνητα της Μόσχας και της Αγίας Πετρούπολης. «Σε καιρούς κρίσης, το οικονομικό χάσμα μεταξύ των δύο αυτών μεγαλουπόλεων και των λοιπών περιοχών καθίσταται περισσότερο εμφανές», παρατηρεί, και προσθέτει: «Πριν από την κρίση δεν υπήρχαν ακίνητα προς πώληση στη Μόσχα και την Αγία Πετρούπολη, οπότε οι επενδυτές αναγκάζονταν να στραφούν προς άλλες περιοχές. Τώρα, που τα καλά deals μπορούν να προκύψουν στην πρωτεύουσα, γιατί να πάει κανείς αλλού;»


ΔΙΕΞΟΔΟΣ ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΑΝΑΚΑΜΨΗ
Σχετικά με τις προοπτικές εξόδου της αγοράς από την τρέχουσα δυσμενή κατάσταση, οι ειδικοί συμφωνούν ότι αυτό θα γίνει -με αργό ρυθμό- και υπό δύο προϋποθέσεις. Ότι:
· οι εταιρίες που έχουν επενδύσει στον κλάδο θα εστιάσουν στην εκμετάλλευση (κυρίως ενοικίαση) των υφισταμένων ακινήτων, παρά στην περαιτέρω επέκταση των δραστηριοτήτων τους, καθώς και
· κατά το επόμενο διάστημα θα αποχωρήσουν από την αγορά πολλοί «που δεν θα έπρεπε να έχουν εισέλθει σε αυτήν», όπως σχολιάζει ο Sergey Riabokobylko, ανώτερος εκτελεστικός διευθυντής της εταιρίας συμβούλων real estate Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Ο ίδιος δηλώνει: «Θα δούμε πολύ περισσότερο επαγγελματισμό στον κλάδο. Η ρωσική αγορά ακινήτων αποτελεί ακόμη μακροπρόθεσμη προτεραιότητα για πολύ κόσμο. Θα έλεγα ότι απλώς είναι πολύ μεγάλη για να την αγνοήσει κανείς».

  Περιεχόμενα
ΕΝ ΑΡΧΗ...ΥΦΕΣΗ: ΤΩΡΑ ΚΑΙ ΣΤΗΝ... ΕΛΛΑΔΑ
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ
ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΑΓΟΡΑΣ: ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ: ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ 2009
ΑΡΘΡΟ: ΧΡΗΜΑΤΟΠΙΣΤΩΤΙΚΟΙ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΙ
ΤΡΑΠΕΖΕΣ: ΕΠΙ ΤΕΛΟΥΣ... ΧΑΜΟΓΕΛΑ
BANKING MONEY CONFERENCE 2009
ΑΦΙΕΡΩΜΑ: ΤΡΟΦΙΜΑ - ΠΟΤΑ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ: ΑΓΟΡΑ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ: ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗ ΠΙΣΤΗ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ: ΛΙΑΝΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΟ
ΕΡΕΥΝΑ: ΑΣΦΑΛΕΙΑ ΔΕΔΟΜΕΝΩΝ
ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΑΓΟΡΕΣ
EUROMONEY: ΡΩΣΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΕΡΕΥΝΑ: ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΕΥΘΥΝΗ
ΣΤΑ ΕΝΔΟΤΕΡΑ ΤΟΥ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟΥ ΑΘΗΝΩΝ
ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΕΙΣ
ΤΑ ΝΕΑ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ
ΔΙΑ ΤΑΥΤΑ
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΣΕ ΜΟΡΦΗ EBOOK

 Όροι και προϋποθέσεις του site