Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Δεκέμβριος 2009-Τεύχος 358                              

ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ
ΠΡΟΣ ΕΥΡΩΠΑΪΚΟ
ΘΕΣΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ


Nέοι κανόνες, όπως ειδικότεροι περιορισμοί, διαχείριση της κεφαλαιακής διάρθρωσης, όροι κατανομής κερδών κ.τ.λ., οι οποίοι επηρεάζουν τους δείκτες ρευστότητας των ευρωπαϊκών REITs, βρέθηκαν στο επίκεντρο των νομοθετικών πρωτοβουλιών τη χρονιά που τελειώνει.


 


από την Στεφανία Σούκη


Κι ενώ στην Ελλάδα ο κλάδος των Επενδυτικών Εταιρειών Ακινήτων ετοιμάζεται να διευρυνθεί με την προσθήκη μίας ακόμη –της μεγαλύτερης- εισηγμένης ΑΕΕΑΠ, αυτής του ομίλου της Εθνικής Τράπεζας, στην Ευρώπη, οι φορείς της ευρωπαϊκής βιομηχανίας real estate συνασπίζονται με ένα κοινό στόχο: τη δημιουργία του πρώτου, κοινού ευρωπαϊκού θεσμικού πλαισίου με στόχο να ξεπερασθούν όλα τα εμπόδια για τις διασυνοριακές επενδύσεις και να ενισχυθεί η σταθερότητα και η διαφάνεια στην αγορά.
«Ήδη το ΕU REIT βρίσκεται σε προχωρημένο στάδιο διαβούλευσης, μεταξύ όλων των εμπλεκόμενων φορέων, όπως οι European Property Federation, The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA), Urban Land Institute, Royal Institute of Chartered Surveyors», επισημαίνει ο κ. Ηλίας Ζιώγας, μέλος του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών, ο οποίος συμμετέχει στην κοινή πανευρωπαϊκή προσπάθεια. Οι εν λόγω φορείς- εκπρόσωποι της ευρωπαϊκής βιομηχανίας real estate έχουν ζητήσει από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή τη θέσπιση ενός πλαισίου για τα REITs, το οποίο θα θεσπίζει συγκεκριμένους κανόνες για την ανάπτυξη του κλάδου πανευρωπαϊκά.
«Εκτιμάται ότι οι προτάσεις μπορεί να ολοκληρωθούν μέχρι την άνοιξη του 2010 και θα αφορούν όχι μόνο για τη λειτουργία των συγκεκριμένων επενδυτικών οχημάτων αλλά και  άλλα θέματα όπως για παράδειγμα ο καθορισμός των προσόντων και των διαδικασιών των fund managers κ.τ.λ.»


ΣΤΟΧΟΙ ΤΟΥ ΚΛΑΔΟΥ
Το ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο για τα Real Estate Investment Trusts θα εξυπηρετήσει πέντε βασικούς στόχους και συγκεκριμένα:
- Στη βελτίωση των όρων του ανταγωνισμού στον κλάδο, την στιγμή που αυξάνονται πανευρωπαϊκά ο αριθμός των REITs
- Στην ενίσχυση της διαφάνειας και της «ασφάλειας» στην αγορά. Και μόνο με το ρόλο του εγγυητή για τις επενδύσεις σε ακίνητα, η Ευρωπαϊκή Ένωση μπορεί να συμβάλει τα μέγιστα στον έλεγχο και την σταθερότητα στις αγορές ακινήτων ανά την Ευρώπη.
- Στην ανάγκη να διορθωθεί η υφιστάμενη κατάσταση στην αγορά ακινήτων όπου αποταμιευτές σε μικρά κράτη μέλη δεν έχουν εύκολη πρόσβαση σε καλής ποιότητας επενδυτικά προϊόντα σε άλλα κράτη μέλη ή ακόμη και σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών στις χώρες τους.
- Στην αντιστροφή της σημερινής, αυξανόμενης τάσης εταιρειών ακινήτων που στρέφονται σε φορολογικούς παραδείσους.
- Στην ενίσχυση της εξειδίκευσης στον κλάδο του real estate και την αύξηση των επενδύσεων σε ακίνητα κοινωνικής κατοικίας και γενικότερα κοινωνικής πολιτικής Οι φορείς του ευρωπαϊκού real estate φιλοδοξούν η δημιουργία του κοινού ευρωπαϊκού θεσμικού πλαισίου για τα REITs να συμβάλλει ώστε η σημερινή, κατακερματισμένη ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων να μετεξελιχθεί στη μεγαλύτερη και την πλέον αποτελεσματική αγορά ακινήτων διεθνώς, ενώ ταυτόχρονα, οι επενδυτές μικρότεροι ή μεγαλύτεροι, ιδιώτες ή θεσμικοί θα έχουν την ευκαιρία να επωφεληθούν επενδύοντας τα κεφάλαιά τους σε μία διαφανή αγορά.
Σημειωτέον ότι στη συνολική κατανομή των επενδύσεων των REITs η Ευρώπη κατέχει ποσοστό κοντά στο 19% της παγκόσμιας αγοράς, με την Γερμανία και την Αγγλία να εμφανίζονται ως οι δύο μεγαλύτερές αγορές στην Ευρώπη, ενώ στην τρίτη θέση να ακολουθεί η Γαλλία. Πέραν των συλλογικών πρωτοβουλιών, σε ουκ ολίγες χώρες της ΕΕ, μεταξύ των οποίων και στην Ελλάδα, καταβάλλονται συνεχείς προσπάθειες για τη βελτίωση τους θεσμικού τους πλαισίου. Επί πλέον, νέες νομοθετικές πρωτοβουλίες, όπως οι πιο πρόσφατες σε Ισπανία και Φινλανδία, εξακολουθούν να λαμβάνονται με επίκεντρο τις Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας.
Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στην πρόσφατη μελέτη EPRA Global REIT Survey 2009, του οργανισμού Εuropean Public Real Estate Association (ο οποίος εκπροσωπεί πάνω από 220 μέλη), «με τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης να είναι πλέον πιο ορατές από ποτέ, οι νέες, αυτές πρωτοβουλίες που λαμβάνονται πανευρωπαϊκά σχετίζονται και με το γενικότερο επιχειρηματικό περιβάλλον που επηρεάζει τη λειτουργία των συγκεκριμένων επενδυτικών οχημάτων. Nέοι κανόνες, όπως ειδικότεροι περιορισμοί, διαχείριση της κεφαλαιακής διάρθρωσης, όροι κατανομής κερδών κ.τ.λ., οι οποίοι επηρεάζουν τους δείκτες ρευστότητας των ευρωπαϊκών REITs, βρέθηκαν στο επίκεντρο των νομοθετικών πρωτοβουλιών την περασμένη χρονιά.»


ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ
Στη χώρα μας, οι ΑΕΕΑΠ απολαμβάνουν σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα όπως π.χ. πλήρη απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ακινήτων από το φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας, καθώς και εξάντληση κάθε λοιπής φορολογικής υποχρέωσης της εταιρείας προς το δημόσιο με την καταβολή ετήσιου φόρου 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου αναφοράς της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας προσαυξημένου κατά μία ποσοστιαία μονάδα επί του συνόλου των επενδύσεων σε ακίνητα, πλέον των διαθεσίμων τους. Το ανωτέρω ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ δίνει τη δυνατότητα για υψηλές αποδόσεις μέσω των μερισμάτων που διανέμονται και τα οποία μπορεί να είναι κατά περίπτωση (ανάλογα με τη μερισματική πολιτική που ακολουθεί η κάθε εταιρεία) μεγαλύτερα από τα μετά από φόρους μισθώματα που εισπράττονται από κάποιο ιδιώτη ιδιοκτήτη ενός ακινήτου.
Παράλληλα, για τις ΑΕΕΑΠ δεν διενεργούνται αποσβέσεις, αλλά μόνο αποτιμήσεις της αξίας των ακινήτων από το ΣΟΕ, και οι τυχόν υπεραξίες ή υποαξίες που διαμορφώνονται ενσωματώνονται στα αποτελέσματα. Οι υψηλές αποδόσεις εξασφαλίζονται επίσης από την αποτελεσματικότερη διαχείριση των ακινήτων. Οι ΑΕΕΑΠ στελεχώνονται από πρόσωπα με τεχνογνωσία και εμπειρία ώστε να γίνεται η καλύτερη δυνατή διαχείριση του χαρτοφυλακίου τους.
Όσον αφορά στους κινδύνους που ενέχει η άμεση επένδυση σε ακίνητη περιουσία, αυτοί μειώνονται λόγω της διασποράς που υποχρεούται να έχει μία ΑΕΕΑΠ στο χαρτοφυλάκιό της. Το νομοθετικό πλαίσιο ορίζει ότι η αξία κάθε ακινήτου (κατά το χρόνο της απόκτησης του) δεν μπορεί να υπερβαίνει το 25% της συνολικής αξίας των επενδύσεών της.
Σημαντικό πλεονέκτημα των ΑΕΕΑΠ αποτελεί η δυνατότητα πώλησης των μετοχών της ΑΕΕΑΠ και συνακόλουθης άμεσης ρευστοποίησης του επενδεδυμένου κεφαλαίου. Αντίθετα με τις δυσκολίες που μπορεί να παρουσιάζει η πώληση ή μίσθωση ενός ακινήτου, δεδομένων των επιπέδων προσφοράς και ζήτησης στην κτηματαγορά κάθε περίοδο, η συμμετοχή σε μια ΑΕΕΑΠ μπορεί να εξασφαλίσει τη ρευστότητα του κεφαλαίου στην επιθυμητή περίοδο μέσω συναλλαγών στο ΧΑ ή σε κάποια αντίστοιχη αγορά. Επίσης, δίνεται η δυνατότητα συμμετοχής στην ΑΕΕΑΠ ακόμα και σε επενδυτές με σχετικά μικρό διαθέσιμο κεφάλαιο το οποίο κάτω από άλλες συνθήκες δε θα ήταν επαρκές για επένδυση σε ακίνητα.


ΕΛΛΗΝΙΚΕΣ ΕΤΑΙΡΕΙΕΣ
Στην Ελλάδα, μέχρι σήμερα ο κλάδος είναι μάλλον υποτιμημένος, γεγονός το οποίο οφείλεται και στο μικρό αριθμό των εισηγμένων εταιρειών- μόλις τον περασμένο Ιούλιο εισήχθη η MIG Real Estate, η τρίτη κατά σειρά εισηγμένη ΑΕΕΑΠ μετά τις Eurobank Properties AEEAΠ και Trastor AEEAΠ, οι οποίες είχαν προηγηθεί. Ο μικρός αριθμός των εταιρειών, οφείλεται και στο ότι η σχετική νομοθεσία δεν ήταν αρκετά ελκυστική για τη δημιουργία τέτοιων επιχειρήσεων, καθώς φορολογούσε τα εισφερόμενα ακίνητα. Ωστόσο, με το νόμο του 2007 πολλές από τις αδυναμίες έχουν διορθωθεί.
Στα επόμενα χρόνια ο θεσμός των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία αναμένεται να αναπτυχθεί σημαντικά και να αποτελέσει μια ιδιαίτερα δημοφιλή μορφή επένδυσης. Με δεδομένο το ενδιαφέρον που εκτιμάται ότι θα επιδείξουν για τη δημιουργία ανάλογων εταιρειών μεγάλοι χρηματοοικονομικοί οργανισμοί, πολλοί από τους οποίους διαθέτουν σήμερα τεράστια ακίνητη περιουσία, είναι προφανές ότι η ανάπτυξη των ΑΕΕΑΠ θα δημιουργήσει τον κύριο κορμό θεσμικών επενδυτών ακινήτων στην Ελλάδα και θα καθορίσει αποφασιστικά το μέλλον και την ανάπτυξη της κτηματαγοράς. Ήδη, με τη νέα ΑΕΕΑΠ της Εθνικής Τράπεζας, ο κλάδος αναμένεται να αποκτήσει ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Εκτός του κλάδου των τραπεζών- οι οποίες, ως γνωστόν, είναι από τις μεγαλύτερες ιδιοκτήτριες ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, έπεται η ΑΕΕΑΠ του ΟΤΕ (αν και η εισαγωγή της ΟΤΕ Properties στο ΧΑ έχει μέχρι στιγμής καθυστερήσει λόγω κρίσης αλλά και αλλαγών στη διοίκηση), ενώ αντίστοιχες κινήσεις έχουν ανακοινωθεί και από άλλους επιχειρηματικούς ομίλους όπως π.χ. η ΑΧΟΝ.
Για το εννεάμηνο του 2009, οι  επενδύσεις σε ακίνητα των τριών εισηγμένων ΑΕΕΑΠ, Eurobank Properties, Trastor και MIG Real Estate, διαμορφώθηκαν στα 795 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας άνοδο της τάξεως του 8% από τα τέλη του 2008.  Μάλιστα, οι εν λόγω εταιρείες ήταν οι μόνες ουσιαστικά μέσα στο έτος που πραγματοποίησαν αγοραπωλησίες και «ζέσταναν» έστω και σε μικρό βαθμό την αγορά.  Οι επενδύσεις σε ακίνητα της Eurobank Properties έφθασαν στο εννεάμηνο του 2009 στα 633 εκατ.  ευρώ, έναντι 578 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2008. Τα έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ενισχύθηκαν κατά 9%, φθάνοντας τα 30,6 εκατ. ευρώ από 28,1 εκατ. ευρώ.
Η Trastor ΑΕΕΑΠ, είχε αξία επενδύσεων σε ακίνητα στο τέλος του εννεαμήνου στα  96,1 εκατ. ευρώ, ενώ τα έσοδα από μισθώματα ανήλθαν σε  5,2 εκατ. ευρώ έναντι 5,4 εκατ. ευρώ κατά το 2008, παρουσιάζοντας μείωση που αποδίδεται σε πωλήσεις επενδυτικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν κατά το πρώτο εξάμηνο του 2008.  Όσον αφορά στη MIG Real Estate, το σύνολο των επενδύσεων σε έφθασε τα 66,2 εκατ. ευρώ, από 64,5 εκατ. ευρώ, ενώ τα έσοδα από μισθώματα αυξήθηκαν κατά 80,3% και διαμορφώθηκαν στα 2,20 εκατ. ευρώ.


 


 

  Περιεχόμενα
ΕΝ ΑΡΧΗ: ΥΠΟΒΑΘΜΙΣΕΙΣ...ΛΟΓΙΚΗΣ & ΑΞΙΟΠΡΕΠΕΙΑΣ
ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ: ΦΘΗΝΟ ΧΡΗΜΑ: ΣΥΝΤΑΓΗ ΓΙΑ ΦΟΥΣΚΕΣ;
ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΑΓΟΡΑΣ: ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟ
ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ: ΘΩΜΑΣ ΡΟΥΜΠΑΣ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΟΙ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΤΟΥ 2010: ΕΤΟΣ... ΠΕΡΙΣΥΛΛΟΓΗΣ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ: ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΕΥΘΥΝΗ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΕΝΕΡΓΕΙΑ - ΠΡΑΣΙΝΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΑ ΒΡΑΒΕΙΑ ΧΡΗΜΑ
ΑΡΘΡΟ: ΠΕΡΑ ΑΠΟ ΤΑ ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΑ ΚΕΡΔΗ
ΦΑΚΕΛΟΣ ALPHA BANK
ΘΕΜΑ: ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ
ΦΑΚΕΛΟΣ: S&B ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΑ ΟΡΥΚΤΑ
ΦΑΚΕΛΟΣ SPRIDER STORES
ΦΑΚΕΛΟΙ FOURLIS-ΚΟΡΡΕΣ
ΡΕΠΟΡΤΑΖ: ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ
ΡΕΠΟΡΤΑΖ: ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΚΟΣ «ΠΟΛΕΜΟΣ» FNAC - PUBLIC
ΡΕΠΟΡΤΑΖ: CNP - MARFIN INSURANCE
ΡΕΠΟΡΤΑΖ CYTA
ΘΕΜΑ: ΚΑΤΑΘΕΣΕΙΣ & ΙΑΤΡΙΚΗ ΚΑΛΥΨΗ
ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΑΓΟΡΕΣ: ΑΥΞΑΝΟΥΝ ΑΝΕΡΓΙΑ ΚΑΙ... ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΙΚΗ ΕΜΠΙΣΤΟΣΥΝΗ
ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟΤΗΤΑ EUROMONEY
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΤΥΧΕΡΑ ΠΑΙΧΝΙΔΙΑ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΑΓΟΡΑ LEASING
ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΕΙΣ MEANDROS-ΚΩΤΣΟΒΟΛΟΣ
ΝΕΑ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ
ΔΙΑ ΤΑΥΤΑ
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΣΕ ΜΟΡΦΗ EBOOK

 Όροι και προϋποθέσεις του site