Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Μάρτιος 2010-Τεύχος 360                              

ΘΕΜΑ ΑΚΙΝΗΤΑ


ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗ ΠΙΣΤΗ
ΑΚΙΝΗΤΗ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ


Το απαισιόδοξο σενάριο των τραπεζιτών, με μηδενικό ρυθμό ανάπτυξης, κάνει λόγο για 40.000 νέα στεγαστικά το τρέχον έτος, έναντι των 70.000 το 2009 και των 120.000 το 2008.


 


από την Στεφανία Σούκη


Αρνητική ψυχολογία, «βουτιά» στη ζήτηση χωρίς ωστόσο να συνοδεύεται και από την αντίστοιχη πτώση στις τιμές των ακινήτων, στασιμότητα στα στεγαστικά,  και ακόμη μεγαλύτερη πτώση στην εξοχική κατοικία. Κάπως έτσι συνοψίζονται οι εκτιμήσεις για εφέτος τραπεζιτών, συμβούλων ακινήτων, μεσιτών και άλλων παραγόντων της εγχώριας κτηματαγοράς, οι οποίοι επισημαίνουν χαρακτηριστικά ότι κατά το τρέχον έτος οι βασικοί παράγοντες που θα επηρεάσουν την αγορά στην Ελλάδα θα είναι η φορολογία, τα μακροοικονομικά, η στεγαστική πίστη και η ψυχολογία των υποψηφίων αγοραστών. Ήδη πάντως το πρώτο δίμηνο του έτους χαρακτηρίζεται από “παγωμένη” ζήτηση και στάση αναμονής από πλευράς των ενδιαφερομένων.
Ελληνική επαρχία και δεύτερη κατοικία θα υποστούν περισσότερο τις επιπτώσεις της κρίσης, ενώ οι εκτιμήσεις και για την στεγαστική πίστη δεν είναι ενθαρρυντικές, αν ληφθεί υπόψη ότι το απαισιόδοξο σενάριο των τραπεζιτών, με μηδενικό ρυθμό ανάπτυξης, κάνει λόγο για 40.000 νέα στεγαστικά το τρέχον έτος, έναντι των 70.000 το 2009 και των 120.000 το 2008.
«Η αγορά πρώτης κατοικίας θα εμφανίσει  σημάδια ανάκαμψης το  Β' εξάμηνο του 2010, ενώ η δευτερεύουσα / εξοχική σχεδόν ένα χρόνο μετά», επισημαίνει ο κ. Λευτέρης Τασούλας, διευθυντής του τμήματος Βrokerage της εταιρείας παροχής υπηρεσιών στον τομέα των ακινήτων Eurobank EFG Property Services
Από την πλευρά της, η Αlpha Bank αναμένει από το 2011 και μετά ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες αλλά και εν γένει των οικοδομικών συναλλαγών, ενώ εκτιμά ότι οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες θα είναι εφέτος μειωμένες, αν και σε μικρότερο βαθμό σε σχέση με το 2009.
Αυτή την στιγμή, τα περισσότερα οικιστικά ακίνητα που μεταβιβάζονται μέσω αγοραπωλησιών είναι ηλικίας άνω των 30 ετών, διαμερίσματα εμβαδού από 70 τ.μ. έως 90 τ.μ. Τα προηγούμενα χρόνια οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές είχαν στρέψει το ενδιαφέρον τους σε πιο καινούργια ακίνητα και μεγαλύτερης επιφάνειας.
Επίσης, όσοι αποφάσισαν το 2009 να αγοράσουν κάποιο διαμέρισμα με σκοπό την επένδυση, επέλεξαν ακίνητα μικρής επιφάνειας, που βρίσκονται σε περιοχές με προοπτική ανάπτυξης. Μάλιστα, σε ορισμένες περιπτώσεις οι αποδόσεις από την εκμετάλλευση των συγκεκριμένων ακινήτων αγγίζει το 5% - 6% ετησίως, δηλαδή πολύ πιο πάνω από άλλες επενδυτικές επιλογές.


ΤΙ ΘΑ ΚΡΙΝΕΙ  ΤΟ 2010
Όσον αφορά στους παράγοντες που θα επηρεάσουν την αγορά των ακινήτων για το τρέχον έτος, σύμφωνα με τον κ. Χ. Σαμολαδά, πρόεδρο του γνωστού κτηματομεσιτικού δικτύου της RE/MAX:
Στο θέμα της φορολογίας, μία φημολογούμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών ακόμα κι αν δεν συμβεί μέσα στο 2010, θα οδηγήσει σε πρώτη φάση σε τεχνητή άνοδο της ζήτησης, ενώ μόλις τελικά αυξηθούν οι τιμές θα υπάρξει σταδιακή προσαρμογή της αγοράς στα νέα δεδομένα. Επίσης, η επαναφορά του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας με το ατομικό αφορολόγητο των 400.000 ευρώ όπως έχει καθοριστεί θα παίξουν  σημαντικό ρόλο στην πορεία της αγοράς .
Δεύτερος πολύ καθοριστικός παράγοντας είναι η πορεία των οικονομικών στοιχείων του κρατικού προϋπολογισμού. Μία βελτίωση των στοιχείων το δεύτερο εξάμηνο του 2010 θα βοηθήσει σημαντικά να αναστραφεί το επενδυτικό και αγοραστικό κλίμα στην κτηματαγορά.
Στα στεγαστικά δάνεια, αν ακολουθηθεί και το 2010 μία σφιχτή πολιτική στη στεγαστική πιστή, όπως συνέβη το 2009, αυτή θα έχει επιπτώσεις στην αγορά των ακινήτων.
Στο θέμα της ψυχολογίας των αγοραστών, είναι προφανές ότι η ελληνική οικονομία βρίσκεται εν μέσω κρίσης και αυτό έχει οδηγήσει ορισμένους αγοραστές σε αναβολή εφαρμογής των σχεδίων τους. Ωστόσο, διαχρονικά έχει αποδειχθεί ότι η αγορά των ακινήτων, ειδικά στην Ελλάδα έχει επηρεαστεί πολύ λιγότερο σε σύγκριση με άλλες αγορές και μακροπρόθεσμα υπόσχεται τόσο υπεραξίες όσο και ικανοποιητικές αποδόσεις. Όσοι, λοιπόν, σκοπεύουν να αποκτήσουν κάποιο ακίνητο μέσα στο 2010, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι και ευκαιρίες υπάρχουν και με τη βοήθεια των ειδικών μπορούν να επιλέξουν το ακίνητο που ταιριάζει στις ανάγκες τους, στην τσέπη τους και στις επενδυτικές τους επιλογές.


ΥΠΟΧΩΡΗΣΗ ΤΙΜΩΝ
Το μεγάλο ερώτημα, πάντως, που οδηγεί και πολλούς από τους υποψηφίους αγοραστές να τηρούν ακόμη στάση αναμονής είναι το πώς θα διαμορφωθούν εφέτος οι τιμές.
Ως προς τις μειώσεις τιμών, στην ελληνική επαρχία η πτώση κυμαίνεται μέχρι στιγμής σε ποσοστά κοντά στο 15%, έναντι του 10% που παρατηρείται στην Αττική. Ηπιότερη, στο 3,9%, είναι η πτώση που εκτιμά πανελλαδικά η Τράπεζα της Ελλάδος για το 2009, βάσει των εκτιμήσεων ακινήτων που πραγματοποιούν οι μηχανικοί των τραπεζικών ιδρυμάτων, ενώ οι συναλλαγές επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος μειώθηκαν σχεδόν κατά 40% σε σχέση με το 2008. 
Οι προβλέψεις για το τρέχον έτος, σύμφωνα με στελέχη της τράπεζας, αναφέρουν ότι η πτωτική τάση θα συνεχισθεί, ενώ ενδέχεται η μείωση των τιμών για το 2009 να είναι ελαφρώς υψηλότερη, δεδομένου ότι «όπως έχει παρατηρηθεί και στη διεθνή βιβλιογραφία, συνήθως υπάρχει υστέρηση λίγων μηνών μεταξύ των εκτιμήσεων που πραγματοποιούν οι μηχανικοί και των πραγματικών δεδομένων της αγοράς, ενώ δεν ενσωματώνονται στα στοιχεία των τραπεζών τυχόν προσφορές και εκπτώσεις που πραγματοποιούν οι κατασκευαστές». Ενδεικτικό αποτελεί το γεγονός ότι στην έρευνα που πραγματοποιεί η ΤτΕ στα μεγαλύτερα κτηματομεσιτικά γραφεία της χώρας, οι μεσίτες κάνουν λόγο για πτώση των τιμών στην ελληνική αγορά που κυμάνθηκε μεταξύ 5% και 15%. «Σε κάθε περίπτωση, οι όποιες μειώσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων είναι ήπιες και δεν υφίσταται η δραματική εικόνα που παρατηρήθηκε σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, π.χ. την Ισπανία», αναφέρουν στελέχη της τράπεζας.
Μέχρι στιγμής, η «κρίση» έχει πλήξει περισσότερο περιοχές αναπτυσσόμενες, στις οποίες καταγράφηκαν απότομες άνοδοι τιμών στο πρόσφατο παρελθόν, ενώ τα μεγάλα ακίνητα είναι αυτά που έχουν το μεγαλύτερο πρόβλημα. Στην κατοικία,  η ζήτηση στρέφεται σε σχετικά μικρά διαμερίσματα, σε παλαιότερα αλλά κατασκευασμένα κυρίως μετά το 1985, ενώ δεν είναι λίγοι οι οποίοι στρέφονται στο ενοίκιο.
Στα χαρακτηριστικά της αγοράς αυτή την περίοδο είναι η μείωση μεταβιβάσεων, νέων αδειών και απροθυμία κατασκευαστών να σηκώσουν νέες οικοδομές, ενώ πολλοί developers έχουν αρχίσει να έχουν σημαντικά προβλήματα. Στους πρόσθετους αρνητικούς παράγοντες περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων:
- Η επιβολή νέων φόρων στα ακίνητα.
- Οι αρνητικοί ρυθμοί ανάπτυξης στην οικονομία της χώρας.
- Η επαγγελματική ανασφάλεια των μεσαίων στρωμάτων ειδικά στον ιδιωτικό τομέα, αλλά και στο δημόσιο καθώς φαίνεται να αντιμετωπίζουν οικονομικό πρόβλημα για την αποπληρωμή δανείων.
- Ο “συντηρητισμός” των τραπεζών ως προς τις επιλογές τους για χορήγηση δανείων.
- Η χρηματοοικονομική επιβάρυνση των επιχειρήσεων που έχουν ακίνητα προς διάθεση.


ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ ΣΤΑ ΑΖΗΤΗΤΑ
Ειδικότερα ανά κατηγορία ακινήτων, για τα επαγγελματικά ακίνητα στην  Αττική, μετά την περυσινή αύξηση των αποδόσεων παρατηρείται κάποια σταθεροποίηση, αλλά τα πράγματα δεν έχουν οριστικοποιηθεί. Η κατάσταση φαίνεται ότι εξελίσσεται ακόμη, οι αγοραίες τιμές υποχωρούν, ενώ παρατηρείται αύξηση του ποσοστού κενών χώρων (ιδίως γραφεία μέσης ποιότητας και καταστήματα σε δευτερεύοντες άξονες). Επί πλέον, ο αριθμός των μεταβιβάσεων έχει περιορισθεί πολύ.
Για τα επαγγελματικά ακίνητα της Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Δανός / ΒΝΡ Paribas Real Estate, μετά την περυσινή αύξηση των αποδόσεων παρατηρείται κάποια μείωση του ρυθμού αύξησης, αλλά τα πράγματα δεν έχουν οριστικοποιηθεί. Η κατάσταση εξελίσσεται και εδώ, ενώ παρατηρείται αύξηση του ποσοστού κενών χώρων (ιδίως γραφεία μέσης ποιότητας και καταστήματα σε δευτερεύοντες άξονες). Αντίστοιχα και σε αυτή την περιπτωση, ο αριθμός των μεταβιβάσεων έχει περιορισθεί πολύ.
Ως προς τον τομέα των κατοικιών, στην Αττική,  σύμφωνα με τα στοιχεία της Εurobank Property Services, στις λεγόμενες φθηνές περιοχές παρατηρείται μια περαιτέρω (υπό διαπραγμάτευση) πτώση έως και 10%. Στα μεγάλα διαμερίσματα υπάρχει μείωση της ζήτησης και αναμένεται περαιτέρω πτώση τιμών κατά περιοχές, ενώ οι κατασκευαστές προχωρούν σε εκτεταμένες προσφορές. Οι ζητούμενες τιμές είναι συνήθως κατά 5% έως 15% μεγαλύτερες των αγοραίων, στις οποίες τελικώς γίνονται οι πράξεις.
Στη Θεσσαλονίκη, η τάση είναι πτωτική στις περισσότερες περιοχές και σε όλες τις κατηγορίες. Σήμερα υπάρχουν σαφή σημεία ύφεσης  όπου ιδίως τα περιφερειακά του πολεοδομικού ιστού ακίνητα έχουν δεχθεί πλήγμα. Οι μειώσεις τιμών κυμαίνονται από 5% έως 15%, ενώ για το μέλλον οι εκτιμήσεις είναι μάλλον δυσοίωνες με τους ειδικούς της αγοράς να λένε ως προς το τελευταίο ότι ο εξορθολογισμός θα κάνει καλό.
Στην Κρήτη παρατηρείται μεγάλη μείωση αριθμού μεταβιβάσεων, πτώση στις άδειες κατασκευής νέων οικοδομών (-17%), καθώς και πτώση των ενοικίων καταστημάτων. Ενυπάρχει δυναμική στην κτηματαγορά του νησιού που αναμένεται να εκδηλωθεί πιο ώριμα μετά την υποχώρηση της κρίσης. Όμως, η οποιαδήποτε πρόβλεψη επί του παρόντος είναι δύσκολη και συναρτάται με την έξοδο από την κρίση που… αργεί πολύ.
Στην Πελοπόννησο, σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας συμβούλων Colliers, επίσης η μείωση του αριθμού των μεταβιβάσεων είναι μεγάλη με υπερπροσφορά νεόδμητων και πτώση τιμών έως 10% επί του παρόντος. Παρατηρείται αύξηση διαθέσιμων επαγγελματικών ακινήτων, ενώ ενυπάρχει ήπια δυναμική στην κτηματαγορά που αναμένεται να εκδηλωθεί πιο ώριμα μετά την υποχώρηση της κρίσης και την ολοκλήρωση των οδικών αξόνων, οπότε πολλοί μακρινοί σήμερα τόποι θα έλθουν πιο κοντά.
Στη νησιωτική Ελλάδα (Κυκλάδες, Ρόδος, Κως) σημειώνεται πτώση 5% έως 15% μόνο στις αξίες κατοικιών χωρίς θέα, αλλά και πτώση 5% έως 20% στις αγοραπωλησίες με αρκετά διαθέσιμα ακίνητα. Πλεονεκτικά ακίνητα με θέα, έχουν σταθερές αξίες ή πτώση κοντά στο 8%. Μεγάλο πρόβλημα υπάρχει στην αγορά των εξοχικών κατοικιών με πτώση 15%-20% και με αμφίβολη προοπτική για το επόμενο διάστημα, με πιθανή περαιτέρω πτώση τιμών εντός του έτους 2010.
Στα Ιόνια νησιά επίσης έχουμε πτώση μεταβιβάσεων, με στασιμότητα τιμών με αναμενόμενη ελαφρά κάμψη τιμών.
Η εικόνα ποικίλει ανάλογα με το νησί και την τοποθεσία, όμως σε αυτή την ταραγμένη περίοδο κανείς δε μένει ανεπηρέαστος.


Η ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗ ΠΙΣΤΗ
Πτώση αναμένεται και στην αγορά στεγαστικής πίστης για εφέτος ακολουθώντας την τάση του 2009, οπότε εκταμιεύθηκαν 70.000 δάνεια έναντι 120.000 το 2008, ενώ θα συνεχισθεί και η στροφή σε προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου, τάση η οποία έχει ξεκινήσει ήδη από το περασμένο έτος.
Όπως επεσήμανε σε σχετική ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής ο Γ. Μαλιγιάννης, Αν. Διευθυντής Κτηματικής Πίστης της Εθνικής Τράπεζας, το 2010 η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια αναμένεται πρωτίστως να καθοριστεί από τις γενικότερες οικονομικές συνθήκες και κυρίως από το επίπεδο της ανεργίας, τη φορολογία, τα επιτόκια, την ψυχολογία του καταναλωτικού κοινού, τις προσδοκίες του κοινού για τη μελλοντική εξέλιξη των τιμών των ακινήτων.


ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ
ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΤΟ 2009

- Σημαντικά μειωμένη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια σε σχέση με το 2008.
- Το ενδιαφέρον των καταναλωτών επικεντρώθηκε κυρίως σε στεγαστικά προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου
- Αύξηση περιθωρίων επιτοκίου
- Κατάργηση προσφορών από τις τράπεζες για  την κάλυψη εξόδων δανείου (π.χ. έξοδα νομικού και τεχνικού ελέγχου προϊόντα με χαμηλά επιτόκια εκκίνησης κάτω του κόστους
- Υιοθέτηση συντηρητικότερων κριτηρίων αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας και φερεγγυότητας των δανειοληπτών
- Περιορισμοί ως προς το μέγιστο ποσοστό χρηματοδότησης (LTV)
- Χρήση του Euribor 3 μηνών ως δείκτη για τον προσδιορισμό του κυμαινόμενου επιτοκίου από το σύνολο σχεδόν των Τραπεζών.


ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ
ΤΗ ΖΗΤΗΣΗ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ
Το μέσο επιτόκιο των νέων χορηγήσεων στεγαστικών δανείων αναμένεται να κυμανθεί στα ίδια χαμηλά επίπεδα με το 2009, με την προϋπόθεση να μην υπάρξει περαιτέρω αναταραχή στην αγορά χρήματος.  Σε επίπεδο προϊόντων, το 2010 αναμένεται να κυριαρχήσουν τα «παραδοσιακού τύπου» στεγαστικά προϊόντα, ενώ δεν αναμένονται προσφορές σε προϊόντα με χαμηλά επιτόκια για τα πρώτα έτη.
Η συντηρητική πολιτική χρηματοδότησης από μέρους των Τραπεζών θα συνεχιστεί και θα αφορά:
- Τα κριτήρια πιστοληπτικής ικανότητας και φερεγγυότητας
- Το ποσοστό χρηματοδότησης
- Τιμολόγηση στεγαστικών δανείων ανάλογα με τον πιστωτικό κίνδυνο του πελάτη
Περιορισμένη θα είναι η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια από μετανάστες για απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς και από κατοίκους εκτός Ελλάδος για απόκτηση εξοχικής κατοικίας.

  Περιεχόμενα
ΕΝ ΑΡΧΗ
ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ: ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ ΣΤΟ Χ.Α.
ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΑΓΟΡΑΣ: ΔΥΟ ΣΕΝΑΡΙΑ ΓΙΑ ΤΗ ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ
ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ ΓΙΩΡΓΟΣ ΚΟΥΦΑΡΗΣ
ΘΕΜΑ ΑΚΙΝΗΤΑ: ΑΚΙΝΗΤΗ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΘΕΜΑ ΤΡΑΠΕΖΕΣ: "ΒΑΡΙΔΙ" ΤΟ ΔΗΜΟΣΙΟ...
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΑΓΟΡΑ ΦΑΡΜΑΚΟΥ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΤΗΛΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΕΣ - ΣΤΑΘΕΡΗ ΤΗΛΕΦΩΝΙΑ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ
ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΑΓΟΡΕΣ: ΣΤΗΝ ΙΣΠΑΝΙΑ ΤΩΡΑ Η ΔΙΕΘΝΗΣ ΠΡΟΣΟΧΗ
ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟΤΗΤΑ EUROMONEY
ΑΡΘΡΟ: ΙΣΛΑΜΙΚΟ ΤΡΑΠΕΖΙΚΟ ΣΥΣΤΗΜΑ
ΘΕΜΑ: ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΣΧΕΣΕΙΣ ΕΛΛΑΔΑΣ - ΤΟΥΡΚΙΑΣ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΠΙΣΤΩΤΙΚΕΣ ΚΑΡΤΕΣ
ΦΑΚΕΛΟΣ MOTOR OIL
ΦΑΚΕΛΟΣ FOURLIS
ΕΤΕΠ: ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΕΙΣ ΡΕΚΟΡ ΣΕ ΕΥΡΩΠΗ ΚΑΙ ΕΛΛΑΔΑ
ΡΕΠΟΡΤΑΖ ΠΛΑΙΣΙΟ: ΕΝΕΡΓΗΤΙΚΗ ΑΝΤΙΣΤΑΣΗ ΣΤΗΝ ΚΡΙΣΗ
ΣΤΑ ΕΝΔΟΤΕΡΑ ΤΟΥ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟΥ ΑΘΗΝΩΝ
ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΕΙΣ
ΝΕΑ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ
ΔΙΑ ΤΑΥΤΑ
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΣΕ ΜΟΡΦΗ EBOOK

 Όροι και προϋποθέσεις του site