Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Δείτε τον απολογισμό της εκδήλωσης

Older Conferences

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

Δείτε τον απολογισμό του Συνεδρίου

More ...

 


Απρίλιος 2010 - Τεύχος 361                              

ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ


ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΜΕΙΩΜΕΝΗ ΖΗΤΗΣΗ,
ΑΝΘΕΚΤΙΚΕΣ ΤΙΜΕΣ


Το μεγάλο στοίχημα, υπό τις παρούσες συνθήκες, για την ελληνική αγορά ακινήτων, είναι να καταφέρει να αξιοποιήσει την αρνητική συγκυρία, διαμορφώνοντας προϋποθέσεις και δημιουργώντας δυνατότητες για μια σημαντική κίνηση επενδύσεων προς τη χώρα μας.



από την Στεφανία Σούκη


Κι ενώ στο ευρωπαϊκό real estate η ανάκαμψη φαίνεται να έρχεται σιγά σιγά στο προσκήνιο, στην Ελλάδα η πορεία της αγοράς ακινήτων θα ακολουθήσει εφέτος πτωτικές τάσεις. Σε αυτό τουλάχιστον συγκλίνουν οι απόψεις των περισσότερων εγχώριων αναλυτών, οι οποίοι πάντως παραμένουν καθησυχαστικοί, προσπαθώντας να διαψεύσουν τις “Κασσάνδρες”, που κάνουν λόγο για κατάρρευση της εγχώριας αγοράς, ειδικά μετά τα νέα φορολογικά μέτρα.
Πλέον, τo μεγάλο στοίχημα υπό τις παρούσες συνθήκες για την ελληνική αγορά ακινήτων, είναι να καταφέρει να αξιοποιήσει την αρνητική συγκυρία δημιουργώντας τις δυνατότητες για μία κίνηση επενδύσεων προς τη χώρα μας, διαμορφώνοντας τις προϋποθέσεις για τους μεγάλους επενδυτές να ρίξουν το βλέμμα τους στη μικρή -για τα ευρωπαϊκά δεδομένα- ελληνική αγορά, ξεπερνώντας τη γραφειοκρατία, ξεμπλοκάροντας μεγάλες επενδύσεις, στον τουριστικό τομέα ή τον τομέα των μεγάλων εμπορικών αναπτύξεων και δίνοντας κίνητρα για τις πολυσυζητημένες αναπλάσεις, που ναι μεν ακούγονται κατά κόρον τα τελευταία χρόνια, ωστόσο καμία δεν έχει γίνει μέχρι σήμερα.


ΠΡΟΩΘΟΥΜΕΝΕΣ “ΠΡΑΣΙΝΕΣ” ΑΝΑΠΛΑΣΕΙΣ
Μεγάλο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν η μεγάλη προωθούμενη ανάπλαση του Φαληρικού Όρμου, με τη συμμετοχή του διεθνούς φήμης αρχιτέκτονος Renzo Piano, αλλά και η Διπλή Ανάπλαση Βοτανικού - Αλεξάνδρας, που αποτελούν αυτή την στιγμή και τις δύο μεγαλύτερες παρεμβάσεις στην Αττική.
Οσον αφορά στο πρώτο, η Περιφέρεια Αττικής έχει ανακοινώσει ότι θα διαθέσει 100 εκατ. ευρώ για την ανάπλαση του Φαληρικού Όρμου, που περιλαμβάνει αντιπλημμυρικό κανάλι, παράκτιο άλσος και μετατροπή του πρώην κλειστού του «Τάε Κβον Ντο» σε συνεδριακό κέντρο 4.000 θέσεων. Οι δημοπρατήσεις των έργων θα πραγματοποιηθούν μέσα στην άνοιξη και τα έργα, σύμφωνα τουλάχιστον με τις εξαγγελίες του Υπουργείου Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, προγραμματίζεται να ολοκληρωθούν εντός τριετίας. Αντίστοιχα, το Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος θα αναλάβει τη χρηματοδότηση της υλοποίησης του «Δημοτικού Πάρκου Αθλητισμού και Αναψυχής», στο δήμο Καλλιθέας, κινούμενο στο ίδιο πλαίσιο που διαμόρφωσε και καθόρισε τη φιλοσοφία της δωρεάς του προς το Ελληνικό Δημόσιο για την ανέγερση του Κέντρου Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, το ύψος της οποίας ανέρχεται πλέον στο ποσό των 550 εκατ. ευρώ. Το Δημοτικό Πάρκο συνορεύει και βρίσκεται στη βορειοδυτική πλευρά του μελλοντικού Κέντρου Πολιτισμού.
Τα κτήρια θα λειτουργούν με ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και θα πιστοποιηθούν από το σύστημα αξιολόγησης των «πράσινων» κτιρίων «LEED», το οποίο δίνει βαρύτητα στις στρατηγικές που αφορούν στην αειφόρο ανάπτυξη. Ο «φάρος της γνώσης», ένα διάφανο αναγνωστήριο-εντευκτήριο στην κορυφή των εγκαταστάσεων, με θέα προς όλα τα σημεία του ορίζοντα, είναι ένα από τα διακριτικά γνωρίσματα του έργου.
Η νέα δωρεά του Ιδρύματος για το Πάρκο, ύψους 5,5 εκατ. ευρώ, προσβλέπει στη δημιουργία ενός χώρου πρασίνου, έκτασης 28.000 τ.μ. και περιλαμβάνει το σχεδιασμό, την ανάπτυξη και την κατασκευή ανοικτού κολυμβητηρίου, γηπέδου ποδοσφαίρου, παιδότοπου, αναψυκτηρίου και ανοικτού χώρου στάθμευσης, τουλάχιστον εξήντα θέσεων. Τμήμα της δωρεάς αποτελεί και η κατάλληλη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, με τη μέριμνα φύτευσης, τοποθέτησης δικτύων άρδευσης, φωτισμού και διαμόρφωσης της εσωτερικής κυκλοφορίας.
Τη διαμόρφωση του «Δημοτικού Πάρκου Αθλητισμού και Αναψυχής» και των συναφών βοηθητικών εγκαταστάσεων θα αναλάβει και πάλι ο κορυφαίος Ιταλός αρχιτέκτονας Renzo Piano, που σχεδιάζει το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος. Με την επιλογή του Piano, διασφαλίζεται η ανάπλαση της περιοχής με βάση μια συγκεκριμένη και ολοκληρωμένη αρχιτεκτονική, περιβαλλοντική, και χωροταξική προσέγγιση, αλλά και και η αισθητική συγγένεια των δύο έργων, προσφέροντας έτσι στην Καλλιθέα, την Αθήνα και ολόκληρη την Ελλάδα, άλλο ένα χώρο υψηλής αισθητικής. Το έργο θα πραγματοποιηθεί παράλληλα με το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος και αναμένεται να ολοκληρωθεί και να παραδοθεί στο δήμο Καλλιθέας έως το 2015, το αργότερο.


ΜΕ ΝΕΟΥΣ ΟΡΟΥΣ ΤΟ ΓΗΠΕΔΟ ΤΟΥ ΠΑΟ
Στην πολυσυζητημένη ανάπλαση Βοτανικού - Αλεξάνδρας, η τελική έγκριση του προγράμματος θα γίνει με Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο θα εκδοθεί μετά την ψήφιση στην Βουλή νέας νομοθετικής ρύθμισης. Με το ΠΔ θα εξειδικεύονται οι όροι και οι προϋποθέσεις, θα εγκρίνονται οι απαιτούμενες μελέτες και κάθε άλλο αναγκαίο μέτρο, που μπορεί να οδηγήσει στην πραγματοποίηση του προγράμματος της διπλής ανάπλασης με εξοικονόμηση χρόνου και ασφάλεια δικαίου.
Το Υπουργείο κατέληξε σε συγκεκριμένη δέσμη προτάσεων που εστιάζουν στα εξής σημεία:
· Καταργείται πλήρως το δημοτικό και πολυλειτουργικό κτήριο του Δήμου Αθηναίων.
· Καταργείται πλήρως το κτήριο καλαθοσφαίρισης του Παναθηναϊκού.
· Μειώνονται οι εμπορικές χρήσεις του νέου γηπέδου ποδοσφαίρου του Παναθηναϊκού. Η μείωση αυτή αντιστοιχεί στην δόμηση που θα καταλάμβανε το κτήριο καλαθοσφαίρισης του Παναθηναϊκού, το οποίο πλέον καταργείται.
· Ενσωματώνονται πλήρως στο κτήριο του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού και στο όμορο εμπορικό κτήριο, οι εμπορικές χρήσεις του γηπέδου του Παναθηναϊκού, οι οποίες είχαν σχεδιαστεί εκτός του κελύφους του γηπέδου.
· Αυξάνονται σε ποσοστό περίπου 50% οι αθλητικές χρήσεις του Ερασιτέχνη Παναθηναϊκού με ταυτόχρονο περιορισμό κατά το ήμισυ της κάλυψης της εγκατάστασης (οι χρήσεις αυτές θα ανέρχονται συνολικά σε 7.500 τμ περίπου).
· Μειώνεται δραστικά ο συντελεστής δόμησης 1,6 του εμπορικού κτηρίου, με τον προσδιορισμό νέου ανώτατου συντελεστή δόμησης, ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,2.
Τα δύο αυτά προγράμματα αναπλάσεων θα δώσουν και το στίγμα για το τι μπορεί να γίνει εφ' εξής στην εγχώρια αγορά, όσον αφορά στις μεγάλες παρεμβάσεις, που αν και έχουν πολυδιαφημισθεί κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, δυστυχώς καμία δεν έχει επιτευχθεί.


Η ΠΟΡΕΙΑ ΤΩΝ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Εκτός των αναπλάσεων, στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, οι εταιρείες συμβούλων κάνουν λόγο για λίγες, μετρημένες αγοραπωλησίες, ενώ και η πορεία της συγκεκριμένης κατηγορίας ακινήτων δεν αναμένεται να παρουσιάσει σημαντικές μεταβολές.
Έτσι, στη χώρα μας, οι αγοραπωλησίες για εφέτος θα είναι, σύμφωνα με όλες τις προβλέψεις, μειωμένες. Για το 2009 κυμάνθηκαν μεταξύ 300 και 350 εκατ. ευρώ, ενώ η εγχώρια αγορά εκτιμάται ότι θα υποστεί ακόμη μεγαλύτερες απώλειες λόγω των αλλαγών στη φορολόγηση ακινήτων. Φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας και αύξηση της φορολόγησης offshore εταιρειών αναμένεται να αλλάξουν τα δεδομένα στην αγορά, ειδικά όσον αφορά τους μεγαλοϊδιοκτήτες, ενώ αυξάνονται, ημέρα με την ημέρα, οι περιπτώσεις... μεταφοράς ακινήτων. Δεν είναι λίγοι οι έχοντες αυτή την στιγμή μεγάλη ακίνητη περιουσία, οι οποίοι έχουν ήδη μεταβιβάσει ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή offshore εταιρειών σε άλλες εταιρείες, με βασικό μέτοχο εταιρεία π.χ. στην Κύπρο προκειμένου να αποφύγουν τη φορολόγηση, η οποία αυξήθηκε με τα νέα φορολογικά μέτρα.
Ακόμη και τα μεγάλα ακίνητα που έχουν βγει προς πώληση στην αγορά, όπως για παράδειγμα το 50% του εμπορικού κέντρου Athens Heart στην οδό Πειραιώς ή το εμπορικό κέντρο City Gate στη Θεσσαλονίκη δεν έχουν προσελκύσει το αναμενόμενο ενδιαφέρον ή το ενδιαφέρον που έχει υπάρξει είναι σε χαμηλότερο τίμημα έναντι του αρχικά ζητούμενου. Σημειωτέον ότι η Pasal έχει βγάλει προς πώληση το 50% του Athens Heart, το οποίο συνολικά κοστολογείται λίγο χαμηλότερα των 90 εκατ. ευρώ (η διοίκηση του κ. Σ. Θεοδωρίδη σίγουρα θα έχει μετανιώσει αφού δεν πούλησε το mall πριν ακόμη λειτουργήσει, στα μέσα του 2008, στην τότε ενδιαφερόμενη Eurobank Properties), ενώ πωλητήριο εδώ και ένα χρόνο περίπου έχει βγάλει και το επενδυτικό fund Αpn Uka για το εμπορικό κέντρο Citygate στη Θεσσαλονίκη, χωρίς να έχει βρει μέχρι σήμερα τον ενδιαφερόμενο αγοραστή.
Στα γραφεία, σύμφωνα με τη διευθύνουσα σύμβουλο της διεθνούς εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield, τα ενοίκια στους χώρους υψηλής ποιότητας στην Αθήνα έχουν καταγράψει πτώση μέχρι στιγμής έως 10% ανάλογα με την περιοχή, ενώ σε δεύτερης και τρίτης ποιότητας γραφεία σημειώθηκαν πτώσεις από 10% έως και 20% . «Οι σχετικά μικρές πτώσεις, σε σχέση με άλλες αγορές, οφείλονται στην έλλειψη χώρων διεθνών προδιαγραφών με αποτέλεσμα η υπάρχουσα διαθεσιμότητα να απορροφάται από τη ζήτηση. Είναι γεγονός ότι η πλειονότητα των ζητήσης σήμερα είναι αποτέλεσμα προσπάθειας των χρηστών για μείωση κόστους ενώ οι αναδιαπραγματεύσεις ενοικίων είναι πολύ συχνό φαινόμενο. Δεδομένης της γενικότερης κατάστασης της ελληνικής οικονομίας, προβλέψεις για το 2010 δεν είναι εύκολη υπόθεση. Θεωρούμε όμως ότι το πιθανότερο είναι να δούμε στάση αναμονής από τους χρήστες γραφείων και περαιτέρω συγκρατήσεις των ενοικίων».


ΣΤΑΘΕΡΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟ 2010
Η συμφωνία για τη μίσθωση από τη Siemens του ακινήτου όπου στεγαζόταν ο Ελεύθερος Τύπος στο Μαρούσι, στις αρχές Μαρτίου, αποτελεί ουσιαστικά την πρώτη μεγάλη συμφωνία της χρονιάς στον τομέα της εγχώριας αγοράς γραφείων, όπου τα πράγματα αναμένονται να κινηθούν εφέτος υποτονικά.
Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills για τις προοπτικές της αγοράς γραφείων πανευρωπαϊκά το 2010, η οικονομική κρίση έχει οδηγήσει σε μεγάλη επιβράδυνση όσον αφορά στους ρυθμούς μίσθωσης νέων χώρων στην Αθήνα, ενώ πλέον και οι διαπραγματεύσεις διαρκούν πολύ περισσότερο, αφού οι υποψήφιοι μισθωτές είναι σαφώς πιο διστακτικοί σε σχέση με το παρελθόν. Τα υψηλότερα ενοίκια στη χώρα μας, στον Κεντρικό Επιχειρηματικό Αξονα της Αθήνας, τη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας διαμορφώνονται αυτή την στιγμή κοντά στα 336 ευρώ ανά τ.μ. το χρόνο, σημειώνοντας πτώση κατά 6,7% σε σχέση με πέρυσι, ενώ όσον αφορά τις δυσεύρετες θέσεις στάθμευσης στην Αθήνα, αυτές κοστίζουν περί τα 2.640 ευρώ, κατατάσσοντας τη χώρα μας στις μεσαίες θέσεις της σχετικής κατάταξης. Πάντως, οι αποδόσεις όσον αφορά στην αγορά γραφείων είναι στα υψηλά, σε σχέση με άλλες αγορές της Ε.Ε., φθάνοντας τα επίπεδα του 7,25%.
Ειδικά όσον αφορά στα ενοίκια στην Αθήνα, οι αναλυτές της Savills εκτιμούν ότι το 2010 θα κινηθεί με σταθεροποιητικές τάσεις, σε αντίθεση με τη ζήτηση, για την οποία αναμένεται περαιτέρω πτώση με αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς. Οι μισθωτές καταβάλλουν προσπάθειες ώστε να επωφεληθούν από τις συνθήκες που επικρατούν στην αγορά, προχωρώντας αφ' ενός σε επαναδιαπραγμάτευση των ενοικίων τους (όπως συμβαίνει και στα εμπορικά καταστήματα) ή εξετάζοντας τη μίσθωση νέων χώρων υψηλότερων προδιαγραφών και σε καλύτερες περιοχές ώστε να μετεγκατασταθούν. Η ζήτηση στην Αθήνα ουσιαστικά τροφοδοτείται περισσότερο από την ανάγκη της αγοράς για “εκλογίκευση”- γι' αυτό άλλωστε οι απαιτήσεις των υποψήφιων μισθωτών είναι δύσκολο να ικανοποιηθούν αφού συνήθως ζητούνται χώροι -δυσεύρετοι στην αγορά- μεγάλης κλίμακας και σύγχρονων προδιαγραφών.
Όσον αφορά στους διαθέσιμους χώρους στην Αθήνα, παραμένουν ως έχουν, ενώ τα περισσότερα γραφεία που παραμένουν ξενοίκιαστα αφορούν μικρούς χώρους σε δευτερεύουσες περιοχές. Αντίστοιχα μεγάλη πτώση παρουσιάζεται και στο κομμάτι της κατασκευής νέων γραφείακων χώρων, ειδικά όσον αφορά μεγάλα έργα που είναι πιο δύσκολο να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση.
Στο κομμάτι των ενοικίων, κατά μέσο όρο η πτώση υπολογίζεται στο 5,5%. Η Savills εκτιμά ότι δε θα υπάρξει περαιτέρω, ουσιώδης πτώση για εφέτος, λόγω της έλλειψης μεγάλων και σύγχρονων γραφειακών χώρων. Οι μεγαλύτερες διορθώσεις τιμών αναμένονται στις δευτερεύουσες περιοχές, όπου η ζήτηση αναμένεται να παρουσιάσει περαιτέρω πτώση.


Ο ΤΟΜΕΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
Στον τομέα των κατοικιών, οι αναλυτές της Τράπεζας της Ελλάδος κάνουν λόγο για ελαφρώς πτωτικές τάσεις το 2010, χωρίς ωστόσο απότομες μεταβολές στις τιμές. Από την πλευρά τους, οι φορείς της κτηματαγοράς αναφέρουν ότι οι αγοραπωλησίες κατοικιών εμφανίζονται μειωμένες ήδη κατά 40% για το πρώτο τρίμηνο του 2010, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου, ενώ πλέον με την επιβολή των νέων φορολογικών μέτρων, η αγορά θα υποστεί ακόμη μεγαλύτερη καθίζηση.
Βασική αιτία, όπως τουλάχιστον επισημαίνουν κατασκευαστές και μεσίτες, οι οποίοι έρχονται καθημερινά σε επαφή με τους ελάχιστους ενδιαφερόμενους αγοραστές, είναι το θέμα των φοροαπαλλαγών από τους τόκους στεγαστικών δανείων, που “ψαλιδίζονται” με τα νέα μέτρα. “Για πρώτη φορά πλήττονται σε αυτό το βαθμό τα χαμηλά εισοδήματα”, επισημαίνουν οι φορείς της κτηματαγοράς, “αφού αν είχαν μία πιθανότητα να αγοράσουν στέγη αυτή θα ήταν μόνο με στεγαστικό δάνειο. Από τη μία, η πιο συντηρητική πολιτική των τραπεζών κι από την άλλη η μεγάλη μείωση των φοροαπαλλαγών καθιστούν πλέον σχεδόν απαγορευτική την αγορά σπιτιού από το μέσο Ελληνα”.
Από την πλευρά της, η Τράπεζα της Ελλάδος είναι πιο καθησυχαστική. Όπως, μάλιστα, χαρακτηριστικά αναφέρεται, με τη σταδιακή αποκατάσταση της ομαλότητας στις χρηματοπιστωτικές αγορές απομακρύνεται όλο και περισσότερο ο κίνδυνος απότομης διόρθωσης των τιμών στην ελληνική αγορά ακινήτων, αν και οι πτωτικές πιέσεις στις τιμές είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τους επόμενους μήνες. Η ένταση των πιέσεων αυτών θα εξαρτηθεί κυρίως από τις γενικότερες οικονομικές και χρηματοπιστωτικές συνθήκες στην Ελλάδα.
Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων τα επόμενα τρίμηνα είναι άμεσα συνδεδεμένη με τις προσδοκίες των νοικοκυριών για την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστημα, αλλά και τη γενικότερη ανάκαμψη της οικονομίας. Η ύπαρξη σαφών μηνυμάτων προς την κατεύθυνση της αποτελεσματικής αντιμετώπισης των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών προβλημάτων που αντιμετωπίζει η ελληνική οικονομία εκτιμάται ότι, εκτός των άλλων, θα συμβάλει και στην αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων. Ανάλογα αποτελέσματα θα προκύψουν και από την οριστικοποίηση των επικείμενων μέτρων σε σχέση με τη φορολογία των ακινήτων (αντικειμενικές αξίες, διευθέτηση ζητήματος ημιυπαίθριων χώρων, κλιμάκια και αφορολόγητα όρια φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας κ.ά.), καθώς τόσο η προσφορά όσο και η ζήτηση κατοικίας επηρεάζονται σημαντικά από αυτά.
Πάντως, για το σύνολο του 2009, οι τιμές των διαμερισμάτων εκτιμάται ότι μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 5% στην Αθήνα, 6,2% στη Θεσσαλονίκη, 2,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 1,7% στις λοιπές περιοχές της χώρας.


ΑΝΤΕΧΟΥΝ ΟΙ ΤΙΜΕΣ
Πού οφείλεται η ανθεκτικότητα των τιμών κατά την ΤτΕ;

«Είναι πιθανόν να συνδέεται και με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της εν λόγω αγοράς ακινήτων, όπως είναι: το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, που πλέον ξεπερνά το 80%, η χαμηλή κινητικότητα ή συχνότητα μεταπώλησης των ακινήτων, ο πολύ μικρός αριθμός των συναλλαγών σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα, το υψηλό κόστος συναλλαγών, η σημαντική επίδραση των φορολογικών μέτρων, καθώς και ο σχετικά μεγάλος αριθμός επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον κατασκευαστικό κλάδο (κυρίως στην κατασκευή κατοικιών)», επισημαίνουν οι αναλυτές της τράπεζας. «Επί πλέον, η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από ένα έντονα ετερογενές προϊόν (π.χ. κατοικία, επαγγελματικό ακίνητο) και το γεγονός αυτό δημιουργεί πρόσθετα προβλήματα ιδίως στην εκτίμηση του ρυθμού μεταβολής των τιμών τους.»
Ακόμη, εκτιμάται ότι η αγορά δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά σημαντικής υπερτίμησης, δεδομένου ότι και ο λόγος του δείκτη τιμών των κατοικιών προς το δείκτη των ενοικίων υποχώρησε σταδιακά τα τρία τελευταία έτη. Η υποχώρηση αυτή ήταν κυρίως αποτέλεσμα της συνεχούς αποκλιμάκωσης των ρυθμών μεταβολής των τιμών των κατοικιών μετά το 2006, αλλά και της σχετικής σταθερότητας του ρυθμού μεταβολής των ενοικίων (μέση ετήσια εκατοστιαία μεταβολή: 4,5% το 2007, 3,9% το 2008 και 3,6% το 2009. Η μείωση του λόγου των τιμών των κατοικιών προς τα ενοίκια εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί με συγκρατημένους ρυθμούς και τα αμέσως επόμενα τρίμηνα ως αποτέλεσμα, και πάλι, της μικρής περαιτέρω αποκλιμάκωσης των τιμών των κατοικιών.
Ως προς την πορεία της ζήτησης στη χώρα μας, οι αυξημένες προσδοκίες των νοικοκυριών για χαμηλότερα επίπεδα τιμών των κατοικιών στο μέλλον είναι πιθανό να τα έχουν ήδη οδηγήσει και να τα οδηγήσουν και στο μέλλον σε αναβολή της απόφασης για αγορά κατοικίας. Επί πλέον, η προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών όσον αφορά στη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων, ως αποτέλεσμα της τρέχουσας χρηματοοικονομικής κρίσης, εκτιμάται ότι έχει και αυτή συμβάλει στη μείωση της ζήτησης κατοικιών εκ μέρους των νοικοκυριών.


Ο ΔΕΚΑΛΟΓΟΣ ΤΟΥ ΕΥΡΩΠΑΪΚΟΥ REAL ESTATE
Κι ενώ οι προβλέψεις για την ελληνική αγορά ακινήτων το 2010 δεν είναι και τόσο ευνοϊκές, στην Ευρώπη, η μία μετά την άλλη οι μεγάλες εταιρείες συμβούλων ακινήτων προβλέπουν σταδιακή ανάκαμψη, η οποία μάλιστα ήδη άρχισε να φαίνεται από το τελευταίο τρίμηνο του 2009, οπότε υπήρξε και σημαντική αύξηση του όγκου των συναλλαγών.
Τί χαρακτηρίζει αυτή την στιγμή το ευρωπαϊκό real estate;
Ανάκαμψη, συγκρατημένη αισιοδοξία, αλλά και αυστηρότεροι όροι από πλευράς των πιστωτικών ιδρυμάτων. Οι αγορές real estate στην Ε.Ε. δεν παρουσιάζουν ενιαία εικόνα και για το λόγο αυτό οι αναλυτές αναφέρουν ότι, αν και έχει ξεκινήσει να διαφαίνεται μία ανάκαμψη, αυτή διαφέρει από χώρα σε χώρα, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις οι αγορές παραμένουν ιδιαίτερα ευάλωτες. Στους φορείς του πανευρωπαϊκού real estate επικρατεί η άποψη ότι τώρα είναι μία περίοδος κατά την οποία μπορούν να πραγματοποιηθούν καλά “deals”, αφού ο κύκλος της αγοράς βρίσκεται τώρα σε πολύ καλό σημείο.
Το “top 10” συνοψίζουν οι αναλυτές της διεθνούς εταιρείας συμβούλων ακινήτων Jones Lang LaSalle, εκ των οποίων τα... highlights είναι τα εξής:
1. Τράπεζες: Τα πιστωτικά ιδρύματα αναδεικνύονται σε πρωταγωνιστές τoυ ευρωπαϊκού real estate. Αφ' ενός επειδή καθορίζουν τους όρους χρηματοδότησης για τις αγοραπωλησίες ακινήτων, έχοντας θέσει σαφώς αυστηρότερα και ποιοτικότερα κριτήρια, αφ' ετέρου επειδή πανευρωπαϊκά διαθέτουν μεγάλη ακίνητη περιουσία, έχοντας τη δυνατότητα να προσφέρουν «προϊόν» στην αγορά.
2. Οικονομικό κλίμα: Η κατανόηση από πλευράς των υποψηφίων επενδυτών των οικονομικών συνθηκών που επικρατούν σε κάθε αγορά, είναι ιδιαιτέρως σημαντική- το πανευρωπαϊκό real estate παραμένει κατακερματισμένο και η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική από την άλλη.
3. Κυβερνήσεις: Το αυξημένο δημόσιο έλλειμμα στις περισσότερες χώρες της Ε.Ε. θα εμποδίσει τη γενικότερη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων: Η ανάγκη να κοπούν δαπάνες και να μειωθούν τα δημόσια ελλείμματα θα έχει αντίκτυπο στην οικονομική ανάπτυξη σε όλη την περιοχή. Η θετική πλευρά για το ευρωπαϊκό real estate είναι ότι η εξοικονόμηση δαπανών θα οδηγήσει το Δημόσιο να προβεί σε αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δημιουργώντας κινητικότητα και στο χώρο των εταιρειών συμβούλων.
4. Επενδυτές: Οι επενδυτές που θα καταφέρουν να συγκεντρώσουν περισσότερα κεφάλαια είναι αυτοί που θα παρουσιάσουν πιο αξιόπιστη εικόνα και έχουν πιο υγιή χρηματοοικονομική βάση. Νέοι παίκτες αναμένεται να κάνουν την εμφάνισή τους στην αγορά, ενώ θα υπάρξει μεγαλύτερη πόλωση και διαφοροποίηση μεταξύ των επενδυτών με τις καλύτερες και τις χειρότερες επιδόσεις.
5. Οι εξειδικευμένοι παίκτες της αγοράς και όσοι ασκούν συνετό management είναι αυτοί που θα ξεχωρίσουν.
6. Διεθνοποίηση: Οι χώρες με τη μεγαλύτερη δυναμική, κυρίως αυτές της Ασίας, θα προσελκύσουν το μεγαλύτερο όγκο των διεθνών κεφαλαίων, συμπεριλαμβανομένων και των μεγάλων Ευρωπαίων θεσμικών επενδυτών, με αποτέλεσμα να μήν υπάρχει μεγάλη ροή κεφαλαίων προς την ευρωπαϊκή αγορά. Παρ' όλα αυτά οι μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές, όπως αυτές του Λονδίνου και του Παρισιού, θα εξακολουθήσουν και το 2010 να συγκεντρώνουν το επενδυτικό ενδιαφέρον, από το οποίο μπορούν να επωφεληθούν και άλλες δευτερεύουσες ευρωπαϊκές αγορές.
7. Προσφορά και ζήτηση: Οι συνθήκες προσφοράς και ζήτησης σε όλη την Ευρώπη είναι ανόμοιες, γι' αυτό και η προσέγγιση σε κάθε χώρα είναι διαφορετική.
8. Ρίσκο: Με την εικονική, όπως αποδείχθηκε με αφορμή την οικονομική κρίση, απεριόριστη ρευστότητα στις χρηματαγορές, το ρίσκο στην αγορά ακινήτων πανευρωπαϊκά εντοπιζόταν στο παρελθόν στην τιμή του προϊόντος. Πλέον, οι κανόνες έχουν αλλάξει και ο πιο βασικός δείκτης όσον αφορά το ρίσκο είναι η ρευστότητα.
9. Τραπεζικοί όροι: Τα νέα δάνεια που δίνονται στον τομέα της ακίνητης περιουσίας, εξασφαλίζονται από περιουσιακά στοιχεία που είναι αποτιμημένα σε πραγματικές αξίες.
10. Ιδιοκτήτες - μισθωτές: Αναμένεται το 2010 σταδιακή ισορροπία στο “ισοζύγιο” μισθωτών και ιδιοκτητών. Oι μισθωτές είχαν το τελευταίο 18μηνο το πάνω χέρι όσον αφορά τις νέες μισθώσεις, θέτοντας τους δικούς τους όρους στους ιδιοκτήτες, ωστόσο δεν είχαν πολλές δυνατότητες για ριζοσπαστικές κινήσεις και πολύ μεγάλες μειώσεις ενοικίων, λόγω των γενικότερων δύσκολων οικονομικών συνθηκών. Πλέον, φαίνεται ότι εφ' εξής θα επικρατήσει ισορροπία στις σχέσεις μισθωτών και ιδιοκτητών ακινήτων.

  Περιεχόμενα
ΕΝ ΑΡΧΗ: ΤΟ ΠΑΘΗΜΑ ΘΑ ΓΙΝΕΙ ΜΑΘΗΜΑ;
ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΑΓΟΡΑΣ
ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΧΑΝΔΑΚΑΣ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ PHARMA MONEY CONFERENCE 2010
ΤΡΑΠΕΖΙΚΗ ΑΓΟΡΑ: ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ... ΚΡΙΣΗΣ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ: ΑΓΟΡΑ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΥΓΕΙΑΣ
ΑΝΑΛΥΣΗ ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΑ ΜΕΓΕΘΗ ΕΛΛΑΔΑΣ 2008-2013
ΕΡΕΥΝΑ ΤΗΣ STAT BANK
ΑΦΙΕΡΩΜΑ: ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΑΓΟΡΑ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΚΗΣ
ΑΦΙΕΡΩΜΑ ΕΙΣΗΓΜΕΝΕΣ ΜΕ ΣΥΜΜΕΤΟΧΗ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ
ΔΙΕΘΝΕΙΣ ΑΓΟΡΕΣ
ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟΤΗΤΑ EUROMONEY
ΑΝΑΛΥΣΗ JPMORGAN
ΑΡΘΡΟ ΤΡΑΠΕΖΙΚΕΣ ΕΞΑΓΟΡΕΣ & ΣΥΓΧΩΝΕΥΣΕΙΣ
ΦΑΚΕΛΟΙ: ΣΑΡΑΝΤΗΣ, ΧΑΤΖΗΙΩΑΝΝΟΥ, FASHION BOX
ΣΤΑ ΕΝΔΟΤΕΡΑ ΤΟΥ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟΥ ΑΘΗΝΩΝ
ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΕΙΣ
ΝΕΑ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ
ΔΙΑ ΤΑΥΤΑ
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΣΕ ΜΟΡΦΗ EBOOK

 Όροι και προϋποθέσεις του site